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無料税金相談サービス
当サイトで不動産査定を行うと、不動産売却時における税金相談を税理士から無料で受けることができます（初回のみ無料）。
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※相談の内容としては、30分程度を想定しております。それ以上の内容になる場合は、別途料金が掛かりますのでご相談下さい。
※相談場所は担当する税理士の事務所になります。
※メールによる相談も対応致しますが、全ての質問に対して回答が出来ない場合もございますので、ご了承下さい。
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| 中田 哲也 | 田中 謙二 | |||
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東京会計総合事務所パートナー 中田哲也税理士事務所 所長 1970年10月東京生まれ 成蹊大学大学院終了後、東京会計総合事務所で税務・会計、経営、資産税に関するコンサルティングの経験を積む。その後、同事務所内で中田哲也税理士事務所開業。現在に至る。 2004年よりドリームゲートにてアドバイザーとして相談件数は400件を超える。 2008年 経済産業省・中小企業庁の各種委員就任。 |
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永和総合事務所 平成9年4月 食品製造会社 経理部 勤務 平成15年8月 大手税理士法人 勤務 平成17年7月 永和総合事務所 勤務 平成17年10月 株式会社ロイヤル・ストラテジー (企業再生支援、M&Aコンサル等)設立 取締役就任 平成17年11月 永和総合事務所において パートナー税理士として開業 平成19年7月 ユナイテッドアドバイザーズ株式会社 （相続、事業承継）設立 取締役就任 |
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不動産売却の際の税金のポイント
- 税金には気をつけよう！
- 不動産を売却すると税金の申告をしたり登記をしたりと何かと面倒な手続きが伴います。不動産屋さんに色々と質問してみるのもいいと思います。
ただ税金に関しては一律の税率でもありませんし、状況によって税金の優遇が使えたり使えなかったりとはっきりしない時も多いようです。
そこで、どんな特例があるのかを代表的なものを挙げてみました。
不動産売却の際は税金の問題が必ず出てきますので、下記を参考にしてください。
そして、実際に売却手続きをする場合は、当サイトが誇る、税理士軍団に相談下さい、当サイトを利用して見積もりされた方には、初回無料で対応させて頂きます。
- 税金って、必ず払わなくてはいけないの？
- 不動産の売却に伴い利益が出た場合は、税金を支払わなくてはなりませんが、逆に損失が出た場合は、一定の条件のもと税金が戻ってくることもあります。
不動産の売却と並行して、新しい物件の購入を検討される場合も多いと思います。税金の負担を考慮していないと、資金繰りに無理が出てしまい、お目当ての物件の購入がうまく進まなかったという話もあります。
お住まいの物件を売却する場合には様々な税金の優遇策もありますので、優遇策を活用し税負担を軽減しましょう。
- 計算方法って難しいの？
- 売却した不動産に利益が出ているかってどんな計算をするのでしょう。
・譲渡収入 −（取得費 + 譲渡費用）＝ 譲渡所得の金額
・譲渡所得の金額 − 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
この金額に、課税所得金額税率をかけて税金を計算します。
売った金額から買った時の不動産の金額（建物は減価償却後）と売る際の費用を引いた金額が税金のかかる金額で、特別控除がある場合は、特別控除額を引いた金額に税金がかかり、売却代金全額が課税対象となる訳ではありません。
- 税率について教えて？
- 不動産の所有期間の長さによって税率が変わってきます。
所有期間の長いものは税率が安く、短いものは税率が高くなっています。
長期譲渡所得とは売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいい、税率は所得税15％と住民税5％の合計20％になっています。
短期譲渡所得とは売却した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいい、税率は所得税30％と住民税9％の39％になっています。
５年間は住んでから売却した方が、メリットが大きいです！
- 具体的な計算方法を教えて？
- ではケースを使って計算してみましょう。
ケース１
30年前に購入した別荘を売却しました。土地・建物の売却額が1億円でした。土地建物の取得費（建物は減価償却をしたあとの金額）は7000万円でした。譲渡費用（仲介手数料など）が300万円ほどかかりました。この場合、税金はいくらになりますか？
計算方法
10000万円−（7000万円＋300万円）＝2700万円
2700万円×15％＝405万円（所得税）
2700万円×5％＝135万円（住民税）
所得税・住民税合計 540万円
仮にこれが別荘ではなくご自宅の売却であれば3000万円控除の特例を適用でき、こんな感じになります。
10000万円−（7000万円＋300万円）＝2700万円
2700万円−2700万円（3000万円引ききれませんね）＝0
よって譲渡所得税はかかりません。
- 住んでる家を売った時の税の優遇ってどんなものがあるの？
- 代表的な特別控除には3000万円特別控除があります。上記の式でいうと譲渡所得の金額から更に特別控除として引ける金額です。この特例を使えば多くのケースでは税額が出ないことになります。実際に計算してみてください。
ただし、この特別控除は自分がお住まいの不動産を売却した場合が対象となります。実際には住んでいない不動産や、別荘などを売却されても対象にはなりません。
- 長く住んでいると税率が安くなる！
- お住まいの不動産を売却し、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えている場合には、軽減税率が適用されます。
居住用ですので3000万円控除の特例も使えますが、そのうえで税率も安くなります。
では、どのぐらい安くなるのでしょうか？
3000万円控除をした後の金額の、6000万円以下の金額、
所得税10％
住民税4％
3000万円控除をした後の金額が、6000万円超の金額、
所得税15％
住民税5％
上記のようになります。これは6000万円を超えたらすべてが15％と5％で計算するのではなく、6000万円以下の部分を計算し、さらに6000万円超の部分を計算して合算します。
例で検証してみましょう。
例 居住用の不動産を売却しました
所有期間 敷地・家屋ともに20年
売却金額 8500万円
取得費 1000万円
譲渡費用 300万円
（計算）
��8500万円−（1000万円+300万円）＝7200万円 （所得の金額）
��7200万円−3000万円＝4200万円 （3000万円控除の特例）
��4200万円×14％＝588万円 （所得税・住民税）
��8500万円−300万円−588万円＝7612万円 （手取り金額）
なお、この特例は、次に説明する買換えの特例との併用はできません。
- 買換えの特例ってなに？
- この特例は不動産を売却した際に利益が出ていても、新しい不動産を一定の時期に購入すれば、その時には課税はしないでおきましょうという特例です。これを買換え特例といっています。売却時に課税しないで課税の繰延べる、もっと、わかりやすく言うと、課税を先延ばしにできる特例ということになります。
ただ、先延ばしにしているだけなので、将来、新しく購入した資産を売却した際に、繰延べた所得にも課税されるので注意が必要です。居住期間が10年以上などその他の要件がありますのでご確認ください。
- 税金が戻ってくることってあるの？
- 地価が下落傾向にある場合には、住宅を売却しても住宅ローンを返済しきれないケースがあります。そんなあなたには税金が戻ってきます。
住宅ローン残高が、不動産を売却した金額を超えるような時は困ってしまいます。そんなとき、そのローン残高と売却金額の差額が限度となりますが、損失分を他の所得と通算してくれる措置があります。通算というのはお給料などのプラスの所得と売却の損失を相殺して税金を計算して、マイナス分を返してくれるというものです。一度で引ききれない場合3年に渡ってマイナスを繰り越して3年間通算してくれるという特例があります。（平成21年12月31日までの居住用財産の譲渡）
売却しても住宅ローを返済できないようなケースはこの特例が適用できるかもしれません。
他の所得とはサラリーマンであれば給与所得になります。住宅を売却してもローンだけ残ってしまうような場合は、サラリーマンであれば、お給料の税金の一部が3年間、還付されるということです。
- 税理士に相談しよう！
- これらの特例には、様々な条件やルールが付いてまわります。用意しなくてはいけない書類なども多々ありますので、まずは専門家である税理士に相談してみましょう。きっといい答えが見つかるはずです。
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