不動産&マンション売却査定コラム
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公示価格に関するコラム

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土地バブルと公示価格

日本では、戦後の経済成長から1980年代のバブル期に至るまで、地価はどんどん上がり続けました。そして、不動産は上がり続けるもの、という考えが浸透しました。土地を活用して収益を上げるということを考えずに、めぼしい不動産を買っておけば価値が上がり、儲かるという安易な考えで、つぎつぎと土地が買われて、ますます地価の高騰につながりました。

一方、地価の高騰で一般の方がマイホーム建築のための土地を買えなくなりました。その対策として、昭和38(1963)年、不動産鑑定評価制度ができ、44(1969)年には地価公示法による公示地価が発表され、適正な価格での土地取り引きの指標となったのです。しかし、政策に反して、1980年代後半のバブル期には、公示価格と実勢価格の差はさらに広がりました。投資目的で土地の売買がますます盛んになりました。1990年代に入って、バブルが崩壊。高騰していた地価は下落し、土地取り引きは混乱を極めます。一般の人は、購入した家のローンが払えず、売りに出しても、売り値は下がり借金ばかりが残る、銀行も土地担保の融資は、回収できず破たんしてしまう―。これが皆さんの記憶にも新しい「日本のバブルの崩壊」です。

日本の地価は下落を続けていますが、2000年代に入って、世界的に不動産価格が上昇してきました。アメリカでは、明らかなバブル状態が起こったのです。そして、平成22(2010)年、サブプライム問題が表面化し、地価が下落。「買うから上がる、上がるから買う」という悪循環を考え直す機会となりました。

日本でも、ここ2、3年、都心ではマンションの販売が好調、不動産投資信託を目的としたファンド間での物件取得競争が激化し一部ミニバブルの様相を呈しましたが、平成23(2011)年3月、東日本大震災で浦安などに液状化現象が起こり、東京臨海部のマンション集積地域で、買い渋りの状況が起こっています。公示価格は、1月1日時点での評価額ですから、実勢価格とはかい離してきているのです。また、今までの土地評価は、駅に近く眺望が良い、などが付加価値となりましたが、地盤の強度なども加味しなければならない事態となってきました。

※当コラムはあくまで個人的な見解に基づくものであり、内容についてはご利用者様自身の責任においてご判断ください。

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