マンション査定はどこまで見る？査定方法や事前にすべき準備とは
- 2021.05.10
- マンション査定
マンション査定の方法には、簡易査定（机上査定）と訪問査定の2つの方法があります。
それぞれどのような違いがあるのでしょうか？
また、マンション査定にあたって事前に準備しておくべきことはあるのでしょうか？
今回は、中古マンション売却を成功させるための「査定方法」と「事前準備」に焦点を当てて解説していきます。
マンション査定の方法
マンション査定の方法には、簡易査定（机上査定）と訪問査定の2つの方法があります。
短時間で査定結果を知りたい場合は簡易査定がおすすめです。
一方で、詳細な結果を知りたい場合には、訪問査定が向いています。
それぞれの特徴をよく理解して、どちらの方法が自分のニーズに合っているのかを判断するようにしてください。
マンションの簡易査定とは？
簡易査定とは、不動産会社が対象物件を直接見ることなく、物件の情報をもとに査定価格を算出するものです。
同じマンションの売却事例や近隣の似たマンションの売却事例などが考慮されます。
データのみで査定できるため、査定結果が短時間でわかることが特徴です。
ただし、簡易的な査定であるため、実際の不動産評価とずれがあるという欠点があります。
そのため、簡易査定の結果は、簡単な相場の目安くらいに考えておくようにしてください。
マンションの訪問査定とは？
訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者や査定会社が現地に訪れて査定を行う方法です。
リフォームの有無や設備の状態などを直接確認して、判断するので正確な査定ができます。
その分、簡易査定と比べて査定結果がわかるまで、1週間程度の時間が掛かるのが欠点です。
実際にマンションを売却する際には、簡易査定ではなく必ず訪問査定が必要になります。
マンションの売却を考え始めた段階でまず簡易査定をしてみて、その後売却意思が強まってきたら訪問査定を依頼してみることをおすすめします。
マンション査定の事前準備
マンション査定をスムーズに行うために、事前準備が必要です。
最初に行うべき準備が、資料の用意です。
資料がなければ査定を行うことができません。
マンション査定にあたり、用意しておくべき書類が以下の5つです。
- 間取り図
- マンションのパンフレット
- 重要事項説明書
- 売買契約書
- 管理規約
査定の前に上記の書類を確認し、マンションの情報を整理しておくとよいでしょう。
マンション査定はどこまで見るの？
マンション査定の際に不動産会社がチェックするポイントは主に以下の9つです。
- 最寄り駅から徒歩何分圏内にある物件なのか
- マンションの周辺にスーパーやコンビニはあるのか
- マンション周辺の騒音や景観といった周辺環境に問題はないのか
- マンションの築年数は何年なのか
- 角部屋や階数といった住居の位置はどうなっているのか
- マンションの内装やキッチン、お風呂場といった水回りに問題はないのか
- エントランスやオートロックの有無といった共有部分の設備の状態はどうなっているのか
- 管理人の有無や勤務状態などマンション全体の管理状態はどうなっているのか
- マンションの耐震基準や鉄筋コンクリート造といった構造はどうなっているのか
以上９点が査定時にチェックされることを事前準備として頭に入れておいてください。
中でもマンションへのアクセスの良さや周辺環境は、査定時の評価を大きく変える要素です。例えば、最寄り駅から徒歩5分にあるような「駅チカ」の物件は、非常に人気があるため査定結果が良くなる傾向にあります。
マンションの訪問査定の際に不動産会社が見るポイントについて、こちらで詳しく紹介しています。
最低限の修繕を行うようにする
マンション査定時の事前準備の1つとして、査定額に影響を与える可能性がある箇所をあらかじめ修繕しておくとよいでしょう。
修繕されるべきところが修繕されていないと査定に悪影響を与える可能性が高くなります。
主に修繕したほうが良い箇所は以下の5つです。
- 畳の張り替え
- 障子の張り替え
- ドアの修繕
- 壁紙の張り替え
- 給湯機の修繕
上記の修繕箇所については5万円程度で修繕や張り替えができる箇所なので、少し費用をかけても直す価値があります。簡単な修繕によって査定価格が上がる可能性があります。
査定前に修繕を検討してみてください。
ただし、あまりに費用がかかる場合は、修繕やリフォームをしても査定価格が上がらず、修繕費が赤字になる可能性があります。
ハウスクリーニングを行っても査定額は変わらない
ハウスクリーニングをしても、査定価格は変わりません。
不動産会社は家の掃除が行き届いていることよりも、設備や内装の状態などで物件の状態を判断します。
そのため査定額を上げるためにハウスクリーニングを行う必要はないと言えます。
しかし、査定時ではなく、売却活動中の内覧時には、ハウスクリーニングが重要になってきます。
家の中が散らかっている状態や掃除ができていない状態を見せてしまうと、購入を考えていた人に悪い印象を与えてしまうためです。印象が悪いと長期間売れ残ってしまうかもしれません。
また、購入検討者から汚れを理由とした値引き交渉が行われる可能性もあります。
機会損失を防ぐため、特に内覧前にはハウスクリーニングを依頼することをおすすめします。
内覧前にハウスクリーニングをすることを検討しているなら、少し時期を早めて査定前に業者に依頼してしまってもいいかもしれません。
しかし、繰り返しますが、ハウスクリーニングは査定価格自体に影響をあたえることはありません。
マンション査定をして売却を成功させるためのポイント
マンション査定をして売却を成功させるために最も重要なポイントは、信頼できる不動産会社を見つけることです。
信頼できる不動産会社を見つけることで、売却活動をスムーズに行うことができます。
では、信頼できる不動産会社はどうすれば見つかるのでしょうか。
査定は複数の不動産会社に依頼する
信頼できる不動産会社を見極めるためには、複数の不動産会社に査定の依頼をすることが重要です。
とはいえ、不動産会社は非常に多いため、どこに依頼すればいいのか悩んでしまうかもしれません。
その場合、一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社の簡易査定を受けることをおすすめします。
短時間で複数の会社に依頼できるうえ、売却価格の目安にもなります。
複数の会社に査定依頼をすることで、信頼性の高い会社を見極めることができるはずです。
マンション査定は必ずしも高額であれば良いわけではない
マンションの査定結果が高額であっても、必ずしも売却に成功するとは限りません。
不動産会社が自社で販売活動をしてもらいたいために、相場よりも高い査定額を提示して、媒介契約をしようとすることがあるためです。
こういった場合は、相場からあまりにもかけ離れているため、買い手が見つかりにくいでしょう。
不動産会社は契約後に買い手が見つかないことを理由に売却価格を下げるように提案してくるかもしれません。
そうなると結局、他の査定価格よりも低い価格で売却することになることも珍しくありません。
査定価格が高額だからといって安易に契約してしまうと、マンション売却に失敗してしまう原因になるため、注意が必要です。
査定の根拠を質問して聞き取る
前項で紹介したように、相場とかけ離れた査定額を提示する不動産会社があるため、マンション売却を成功させるために査定の根拠を質問して聞き取ることをおすすめします。例えば、マンションを査定する場合に利用した同一マンション内の取引事例や周辺の似たマンションの取引事例を聞いてみてください。
取引事例の内容を確認することで、相場が読み取れるはずです。
また、根拠をリスト化してもらうのも良いでしょう。
これにより他社と比較がしやすくなります。
比較検討すると不動産会社の査定の根拠に疑問がわいてくるかもしれません。
そうしたら担当者に他社との違いを指摘してみてください。
返答を聞き、その不動産会社の信頼度を測ることが可能です。