マンション売却の一括査定サイト「スマイスター不動産&マンション売却査定.com」

1まずは相場を調べる

●売却査定

まずはマンションの売却相場を調べます。マンションの相場は周辺で売り出している物件価格を確認したり、ポータルサイトで同条件の物件を検索して知る方法があります。最近ではインターネットで条件を入力する事で概算価格が出るツールもありますが、ここではマンションの売却に強い一括査定サイトを利用するか、大手の不動産会社や地元の不動産会社など複数の会社に売却査定を依頼することをお勧めします。

●複数査定

複数の会社に売却査定を出すことで、相場を把握する事ができます。不動産会社からしつこく電話がかかってきたりすることがありますが、より多くの会社から売却査定を出してもらうことで、より正確なマンション売却相場を知るチャンスが増えます。

●査定時の注意点

マンション売却の査定価格は、「不動産会社が契約を取るために高い査定金額を出すこと」「不動産会社が早く売買を成立するために安い査定金額を出すこと」があります。ですから複数会社から査定をしてもらって、単純に一番査定金額が高かった会社に決めてしまうと失敗する可能性があります。 査定額の根拠を各不動産会社に確認して、しっかりと比較をすることで回避をすることができます。

2会社を決める

●会社の決め方

マンションの売却査定を複数の会社に依頼した後は、実際に仲介を依頼する不動産会社を決定します。査定価格、担当者の対応、会社の信用度、営業拠点の有無などに加えて、周囲の評判なども確認しながら選定できるのがベストです。マンションを査定して、実際に買い手が見つかるまでは売却が完了しません。高い査定額を出した会社に依頼をしたけれど、6ヶ月経っても買い手が見つからず、安い金額で売らざるを得なくなったりすると元も子もありません。査定額だけではなく、信頼できる担当者・会社なのか、信頼できる情報なのかをしっかりと見極める必要があります。

●契約の種類

不動産会社にマンション売却の依頼を決めて締結する媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。下図のように各契約ごとに特徴がありますので、不動産会社を選ぶ際には契約の種類も理解した上で契約をすることが大切です。

ベストな契約の種類は状況によって変わってきます。大多数の不動産会社としては専属専任媒介契約を締結したいところではありますが、売主側の制約が多くなるため、他社にお客様が流出しにくい専任媒介契約が締結できれば充分という意向があります。一般媒介契約ですと買主を見つけてこれないと、他社が紹介した買主で契約が決まってしまい自社の利益には一切ならないからです。

一般媒介契約は売主としては有利な契約ですが、不動産会社が積極的に買主を探さない（広告などを積極的に出さない）可能性がありますので売りに出しても買主が見つからないというリスクがあります。希望の売却金額と時期などを考慮して、最善の契約形態を選ぶ必要があります。

3売り出し価格を決める

不動産会社を選び、媒介契約を締結した後は売り出し価格を決めることが必要です。スムーズな売却完了のため、マンションの売り出し価格を決めるポイントは3つあります。

1. 売却が出来る価格（売れる可能性が70～90%程度）

この価格であればすぐに買主がつくであろう価格です。相場（不動産会社の査定額）よりも少し低い金額がすぐに売れる金額となります。早ければ1週間程度でマンション売却が成立するケースもあります。

2. 売却の可能性がある価格（売れる可能性が30～70%程度）

相場に近い金額（多くの不動産会社が査定してくる金額）と言ってもいいと思います。すぐに決まるケースもありますが、一般的には数週間から3カ月程度はかかってしまうことが多いです。

3. 売却したい価格（希望価格で売れる可能性は10～30%程度）

売主自らが希望する価格です。当然、例えば「相場の2倍」の金額で売るのは難しいところですが、買主によっては払ってもいいと判断をしてもらえれば売買は成立をしますので、相場よりも高く売れる要素があればチャレンジしてもいいと思います。但し、6ヶ月以上経過しても買主が見つからないこともありますので、注意をしてください。

上記3点をしっかり念頭に置いて、売り出し価格を決めましょう。当然、不動産会社でないと周辺のマンションの相場やマンション購入希望者の情報をつかめていないため、適切な判断ができません。不動産会社のアドバイスもしっかりと聞いて決定する事が望ましい方法です。

4販売活動をする

売り出し価格が決定すれば、不動産会社が広告活動や買主への物件の紹介を始めます。売主は物件の見学を希望するお客様への内覧をする機会が出てきます。内覧時には、お部屋の片づけと実際の見学時に住んでみないとわからないマンションンの良いところなどをアピールすることがコツです。一度決定したマンションの売り出し価格で売却を成立するためには、手を抜けないポイントです。

5引き渡しをする

販売活動によりマンションの買主が見つかれば、残すは引き渡しのみです。引き渡し時には借入金の返済（返済準備）、抵当権抹消手続き（準備）、必要書類等の準備、電気・ガス・水道の届けや管理会社への連絡等引っ越し準備などが必要になります。引き渡し時には司法書士による書類確認、必要書類への記名・捺印、諸経費の支払い、鍵の引き渡しなどがあります。引き渡し後のクレームなどが無いように、しっかりと準備と対応する事が大切です。マンションの査定から買主への引き渡しまでのポイントは以上となります。5つのポイントをしっかりと理解し、マンション売却を進めましょう。