マンション売却で税金はかかる？譲渡所得の計算方法

マンションを売却したからといって、所得税・住民税等が必ずかかるわけではありません。まず、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引き、譲渡所得を確認します。マンションでは建物部分の取得費について減価償却費相当額を差し引くため、「買った価格より安く売れたから税金はかからない」とは限りません。譲渡所得が生じたら、売却年の1月1日時点の所有期間から長期・短期を判定し、通常税率を確認します。自宅等の税制特例は、そのあと別に確認します。

税金は売却価格ではなく「譲渡所得」から考える

マンション売却で最初に確認するのは、売却価格へ税率を掛けることではありません。特例を適用する前の基本的な譲渡所得は、次の式で考えます。

各種の特別控除を利用できる場合は、課税対象となる金額がさらに変わります。そのため、まず基本計算を行い、そのあと利用できる税制特例を確認する順番がわかりやすいです。

取得費はマンションの購入価格と同じとは限らない

取得費には、土地・建物の購入代金や購入時の仲介手数料、一定の設備費・改良費等が含まれます。ただし、購入時に支払ったものがすべて取得費になるわけではなく、支出の性質や業務用かどうか、すでに必要経費へ算入しているか等で扱いが変わる場合があります。

マンションは土地持分と建物を分けて考える

マンションの購入代金には、土地持分と建物が含まれています。土地は建物と同じように減価償却する資産ではありません。一方、建物部分は、購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。

マンション購入価格全体へ同じ償却率を掛けるのではなく、建物部分について減価償却を考えることが重要です。

自宅等の建物部分は減価償却費相当額を差し引く

業務に使っていなかった建物の減価償却費相当額は、国税庁では次の考え方で計算します。

償却率は建物の構造等によって異なります。経過年数は6か月以上の端数を1年とし、6か月未満は切り捨てます。また、減価償却費相当額は建物取得価額の95％が限度です。業務用建物は計算方法が異なるため、実際の計算では購入時資料を準備し、国税庁の確定申告書等作成コーナー、税務署または税理士等で確認してください。

取得費がわからないときは5％の概算取得費を使える場合がある

取得費がわからない場合は、譲渡価額の5％相当額を概算取得費として使える場合があります。たとえば、譲渡価額4,000万円なら200万円です。

取得費が小さくなると譲渡所得が大きく計算される可能性があります。購入時の売買契約書、領収書、精算資料等が残っていないか、まず確認しましょう。契約書をなくしたからといって、直ちに「5％しか使えない」と決めつけないことが大切です。

相続や贈与で取得したマンションは、原則として前の所有者の取得費と取得時期を引き継ぎます。「相続したから取得費は0円」「相続日から所有期間を数える」とは限りません。

譲渡費用は「売却のために直接かかった費用」

譲渡費用は、マンションを売るために直接かかった費用です。代表例は、売却時の仲介手数料や、売主が負担した売買契約書の印紙税です。これらを含むマンション売却にかかる費用全体とは範囲が同じとは限りません。

一方、売却時に現実に支払った費用であっても、すべてが税務上の譲渡費用になるわけではありません。修繕費や固定資産税等の維持・管理費は、原則として譲渡費用に含まれません。

買ったときより安く売っても譲渡所得が生じることがある

購入価格5,000万円、売却価格4,500万円なら、価格だけを見ると500万円下がっています。しかし、減価償却等を反映した税務上の取得費が3,900万円、譲渡費用が150万円だったと仮定すると、特例適用前の譲渡所得は次のとおりです。

この金額は説明用の架空例であり、取得費3,900万円を一般的な値として示すものではありません。購入価格と売却価格の比較だけでは、税金の有無を判断できないことを示す例です。

譲渡所得がプラスなら所有期間を確認する

土地・建物の長期／短期は、実際に丸5年たった日だけで判断しません。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。

2026年中に売却する場合、2020年12月31日以前に取得したものは長期、2021年1月1日以後に取得したものは短期となります。たとえば2021年4月に取得し、2026年5月に売却しても、2026年1月1日時点では5年を超えていないため短期です。

上表は税制特例を適用していない通常税率です。復興特別所得税は所得税率へ0.315％または0.63％を直接加える制度ではなく、基準所得税額に2.1％を掛けて計算します。その結果、長期では合計20.315％、短期では39.63％相当となります。

譲渡所得800万円なら税額はどうなる？

売却価格5,000万円、税務上の取得費4,000万円、譲渡費用200万円、売却年1月1日時点の所有期間が5年超、税制特例は適用しないと仮定します。

同じ譲渡所得800万円でも短期なら、所得税240万円、復興特別所得税50,400円、住民税72万円で、合計3,170,400円です。ただし、この税額は説明用の架空例です。実際は取得費、譲渡費用、所有期間、利用できる特例等で変わります。

短期の税率が高いからといって、5年超になるまで必ず売却を待つべきとは限りません。売却価格、市場環境、住宅事情、住宅ローン、生活事情等も含めて売却時期を判断します。

最後に税制特例と確定申告を確認する

一定の要件を満たす自宅等では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例等があります。譲渡所得がマイナスの場合も、一定の居住用財産では損益通算・繰越控除等の特例を利用できる可能性があります。適用条件や併用可否は別に確認してください。

課税対象となる譲渡所得が生じる場合は、確定申告が必要になることがあります。また、税額が0円になる場合や譲渡損失が生じた場合でも、特例の適用を受けるために確定申告が必要となるケースがあります。

売却代金を受け取った時点で、譲渡所得にかかる税金が自動的に差し引かれたり、税金分が確保されたりするわけではありません。売却後の手取り額を考えるときは、税額を別に確認しておきましょう。

まず集めたい資料

• 売却時の売買契約書
• 購入時の売買契約書
• 購入時の領収書・精算書等
• 購入時の仲介手数料等がわかる資料
• 売却時の仲介手数料の領収書
• 売却契約書の印紙税がわかる資料
• リフォーム・改良費等の資料
• 相続・贈与の場合は前所有者の取得資料等

すべての書類が全員に必要という意味ではありません。取得費と譲渡費用を確認できる資料を集めることが目的です。

マンションを売ると税金がかかる？判断の流れ

譲渡所得が0円以下なら、通常の譲渡益に対する課税は生じません。ただし、譲渡損失に関する特例を利用できる場合があるため、該当しそうな場合は別途確認します。

マンション売却の税金を確認するチェックリスト

• □ 譲渡価額を確認した
• □ 購入時の資料を探した
• □ 土地持分と建物を同じように減価償却していない
• □ 建物部分の減価償却費相当額を確認した
• □ 売却時の譲渡費用を確認した
• □ 住宅ローン残債を譲渡所得から差し引いていない
• □ 売却年1月1日時点の所有期間を確認した
• □ 利用できる税制特例と確定申告の要否を確認する予定がある

参考資料

• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「No.3252 取得費となるもの」
• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
• 国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁「土地や建物を売ったとき」（令和8年度版 暮らしの税情報）
• 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会編集『令和8年版 不動産の税金これだけガイド』