マンションの売却で使える3,000万円控除と税金の特例

自宅マンションを売却した場合は、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率、買換え特例を利用できる可能性があります。譲渡損失が出た場合にも、一定の条件で損益通算・繰越控除を利用できる制度があります。ただし、自宅なら自動的に使えるわけではなく、特例によっては併用できません。まず譲渡益か譲渡損失かを確認し、居住状況・所有期間・買換え・住宅ローンから候補を絞り、最後に併用可否と確定申告を確認します。

まず譲渡益か譲渡損失かで確認する特例を分ける

自宅マンションの税制特例は、制度名から探すより、譲渡益か譲渡損失かで分けると整理しやすくなります。ここでいう譲渡所得は、取得費・譲渡費用を反映して計算した税務上の所得です。

税法上は「自宅」ではなく居住用財産の要件を確認する

税制上の特例は、所有するマンションすべてが対象ではありません。現に自分が住んでいる家屋や、一定期限内に売却する以前の自宅等が対象です。投資用・賃貸目的のマンションへ自動的に適用されるものではありません。

譲渡益が出たら最初に3,000万円特別控除を確認する

中心となるのが、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。一定のマイホームを売った場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

売却価格から3,000万円を引く制度ではありません。たとえば売却価格が5,000万円だから「5,000万円－3,000万円＝2,000万円へ課税」と計算するのではなく、取得費・譲渡費用を反映して求めた譲渡所得から控除します。

譲渡所得2,400万円ならどうなる？

架空例として、譲渡所得2,400万円で、3,000万円特別控除の要件をすべて満たすとします。

3,000万円特別控除で最初に確認する条件

• 現に自分が住んでいる自宅を売るか
• 以前住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るか
• 親子・夫婦等の特別な関係にある人への売却ではないか
• 売却年の前年・前々年等に、対象となる居住用財産の特例を利用していないか
• 特例を受けることだけを目的とした一時的な居住や、別荘等に該当しないか
• 確定申告に必要な資料を準備できるか

「5年以上所有」「10年以上所有」は、3,000万円特別控除そのものの条件ではありません。所有期間は、後述する軽減税率等では重要ですが、3,000万円特別控除は所有期間の長短に関係なく利用できる可能性があります。

共有名義は共有者ごとに判定する

夫婦共有等では、3,000万円特別控除の適用可否を共有者ごとに判定します。要件を満たす共有者1人につき最高3,000万円となる場合がありますが、「夫婦共有なら必ず6,000万円控除」ではありません。家屋の所有関係や実際の居住等を個別に確認します。

所有期間10年超なら軽減税率も確認する

マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、売却年の1月1日時点で家屋や敷地の所有期間が10年を超えること等が条件です。購入から10周年を迎えた日だけで判定するわけではありません。

この特例は、3,000万円特別控除と併用できます。計算の順番は「譲渡所得→3,000万円特別控除→残った課税長期譲渡所得→軽減税率」です。3,000万円控除後に課税長期譲渡所得が0円なら、軽減税率を適用する所得もありません。

所得税には、令和19年（2037年）まで基準所得税額の2.1％の復興特別所得税が加わります。

3,000万円控除＋軽減税率の架空例

特例適用前の譲渡所得が4,000万円、売却年1月1日時点の所有期間が10年超で、3,000万円特別控除と軽減税率の双方の要件を満たすとします。

実際の税額は取得費・譲渡費用、他の適用条件等によって変わります。上記は制度の計算順序を示すための架空例です。

買い換えるなら買換え特例との選択も確認する

一定の自宅を一定の条件で買い換える場合は、特定の居住用財産の買換えの特例も候補です。令和8年度税制改正で適用期限が2年延長され、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象期間です。

この特例は非課税ではなく、現在の譲渡益への課税を将来へ繰り延べる制度です。売った自宅の居住期間・所有期間が10年超、売却代金1億円以下、買換資産の取得時期等の要件があります。

買換え特例と3,000万円特別控除、10年超の軽減税率は同時にすべて使うものではなく、選択関係があります。現在の税額だけでなく、将来の課税や新居の住宅ローン控除も含めて比較します。

譲渡損失が出たら2つの損失特例を確認する

土地・建物の通常の譲渡損失は、給与所得等と自由に相殺できません。ただし、一定の居住用財産で要件を満たす場合は、他の所得から差し引く損益通算と、残った損失を翌年以後3年内へ繰り越す繰越控除を利用できる可能性があります。

令和8年度税制改正で、2つの譲渡損失特例も令和9年（2027年）12月31日までに2年延長されました。2026年の売却は対象期間内ですが、個別要件を満たす必要があります。

買換え時の譲渡損失特例

主な確認点は、旧居宅の所有期間5年超、新居を売却年の前年から翌年までに取得すること、床面積50㎡以上、取得年末に償還期間10年以上の住宅ローンがあること等です。繰越控除を受ける年は合計所得金額3,000万円以下等も確認します。

住宅ローンが残る自宅の譲渡損失特例

買い換えなくても利用できる可能性があります。売却年1月1日時点の所有期間が5年超で、売買契約日の前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価額がその残高を下回ること等が条件です。

譲渡損失の全額を必ず損益通算できるわけではありません。損益通算できる金額は、譲渡損失額のうち「売買契約日の前日の住宅ローン残高－売却価額」を上限として考えます。

住宅ローン控除との併用は売却年と入居年をあわせて確認する

住み替えで新居の住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）を利用する予定なら、売却側の特例だけを見て決めないことが重要です。

3,000万円特別控除や10年超の軽減税率等は、新居へ入居した年、その前年・前々年に適用すると住宅ローン控除が制限されます。入居年の翌年から3年目までに旧宅等を売って対象特例を使う場合にも制限があります。

一方、国税庁は、買換え時の譲渡損失特例と住宅ローン控除、特定のマイホームの譲渡損失特例と住宅ローン控除は、各制度の要件を満たせば併用できると案内しています。「住宅売却の特例はすべて住宅ローン控除と併用不可」ではありません。

「利用できる制度」と「最終的に選ぶ制度」は別です。譲渡所得、所有期間、新居価格、住宅ローン、入居時期、将来の売却等によって結果は変わるため、まず候補を確認し、次に併用・選択関係を確認し、最後に税額を比較します。

自宅売却でどの税制特例を確認する？4STEP

1. STEP1：譲渡価額・取得費・譲渡費用から譲渡所得を確認する
2. STEP2：譲渡益か譲渡損失かを確認する
3. STEP3：居住状況・所有期間・買換え・住宅ローンから候補となる特例を絞る
4. STEP4：特例同士の併用可否、新居の住宅ローン控除、確定申告を確認する

判断フロー

税金が0円でも特例を使うなら確定申告を確認する

3,000万円特別控除で課税譲渡所得が0円になる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。軽減税率、買換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除にも申告手続きや必要書類があります。

特例確認のため準備する資料

• 売却時の売買契約書
• 購入時の売買契約書
• 取得費・譲渡費用がわかる領収書等
• 登記事項がわかる資料、または不動産番号
• 住所と売却物件所在地が異なる場合等の戸籍の附票等
• 該当する制度で必要となる住宅ローン残高証明書
• 買換えの場合の新居の売買契約書・住宅ローン関係資料
• 各特例で指定される計算明細書等

必要書類は特例ごとに異なります。買換え特例との選択、新居の住宅ローン控除、共有名義、譲渡損失特例、過去の特例利用等が関係する場合は、税務署や税理士等へ個別確認してください。

自宅マンションの税制特例チェック

• 譲渡所得を確認した
• 譲渡益か譲渡損失か確認した
• 売却するマンションが居住用財産の要件に当てはまるか確認した
• 以前住んでいた場合は売却期限を確認した
• 売却先が親子・夫婦等の特別関係者ではないか確認した
• 過去に利用した居住用財産の特例を確認した
• 売却年1月1日時点の所有期間を確認した
• 買換えの有無と住宅ローン残高を確認した
• 新居で住宅ローン控除を利用する予定があるか確認した
• 併用・選択関係と確定申告の必要資料を確認した

自宅マンションには複数の税制特例がありますが、「使えるか」と「どれを選ぶか」は別問題です。譲渡益／譲渡損失から候補を絞り、適用条件、併用関係、住宅ローン控除との関係まで確認してから選びます。

特例適用後の税金も含めて売却後の資金を確認したい場合は、売却後の手取り額の計算もあわせて確認してください。

参考資料

• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
• 国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」
• 国税庁「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」
• 国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
• 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」
• 国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」
• 国税庁「住宅借入金等特別控除」に関する案内
• 財務省「令和8年度税制改正の大綱」
• e-Gov法令検索「租税特別措置法」
• 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会編集『令和8年版 不動産の税金これだけガイド』