マンション売却でリフォームしても儲からない理由とは


                マンション売却でリフォームしても儲からない理由とは

マンションを少しでも高く売ろうと、リフォームを考えていませんか?

上手にやれば利益を大きくできることがあるリフォームですが、一般の方によるリフォームでは多くの場合、損をする結果となります。今回は、その理由についてみていきます。

中古マンションはリフォームをしてから売却すべきか

中古マンション売却時、そもそもリフォームをすべきなのでしょうか。

「仲介」と「買取」で異なるリフォームの意味

まず、中古マンションの売り方には売買仲介と直接買取の2種類があります。それぞれの場合で、リフォームの必要性について説明します。

中古マンションの売買仲介とは

「売主」と「買主」との間に、不動産会社が入る売買のことです。不動産会社と媒介契約を呼ばれる契約を結び、買主を探してもらいます。

媒介契約には3つの形態があります。

◆専属専任契約

・1社のみに媒介を依頼し、他の不動産会社に同時に依頼する事ができない

・依頼した不動産会社が探した相手意外と取引する事ができない

・(指定流通機構(レインズ)に物件情報を媒介契約締結から5営業日以内に登録をする必要がある

・依頼者に対して1週間に1回以上、仲介業務の実施状況報告をする必要がある

◆専任媒介契約

・1社のみに媒介を依頼し、他の不動産会社に同時に依頼する事ができない

・依頼した不動産会社が探した相手意外とも取引ができる

・指定流通機構(レインズ)に物件情報を媒介契約締結から7営業日以内に登録をする必要がある

・依頼者に対して2週間に1回以上、仲介業務の実施状況報告をする必要がある

◆一般媒介契約

・複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼する事ができる

・依頼者は自ら買主を探す事ができる

・指定流通機構(レインズ)への登録義務はある

・依頼者への法令上の活動報告義務はない

売買仲介の場合、物件の買主は、居住を目的とした一般の方です。中古物件の購入者へのリフォーム実施状況を調査した結果によると、「購入後にリフォームを行った」という人が全体の40.5%と最も多く、「リフォーム済の住宅を購入した」という人の15.7%を大きく上回っています。

つまり、多くの方は購入した物件を自分好みにリフォームしたいと考えていることがわかります。

仮に、買主のニーズを満たしたリフォームを施してから売却することができるのであれば、高く売ることができるかもしれません。しかし、こうしたニーズの予測は大変難しいと言えます。

したがって、専門的な知識やニーズを読むスキルのある方でなければ、リフォームは買主がするという前提で、リフォーム費用分安くして売却した方が利益が多くなることが多いのです。

中古マンションの直接買取とは

不動産会社自体が買主となり、直接物件を買い取ります。多くの場合、買取った不動産を専門のノウハウによってリフォームを施し、付加価値をつけて再販売をしています。

直接買取のメリットには、短期間で換金できること、仲介手数料がかからないことなどがあります。デメリットは、不動産会社が負っているリスクの分、市場価格よりも価格が安いことが多いことです。

直接買取の場合は、リフォームをする必要がありません。なぜなら、買取業者に優れたリフォームのノウハウがあるため、結果として自身でリフォームするよりも得をすることが多いからです。

中古マンションをリフォームして売る場合のメリット・デメリット

先述のように、前提として中古マンションの売却でリフォームは不要です。しかし、上手くリフォームをすることができれば、一定のメリットがあることも事実です。

中古マンションをリフォームして売る場合のメリット

まず、物件の第一印象を良くする事ができることです。もし現況があまりきれいでなければ、買主が、そこから自身が住む状態をイメージできないかもしれません。

そのため、印象を改善することができるレベルでのリフォームには、ある程度効果があると考えてもよいでしょう。

また、購入をしてから自身の好みに変える場合は、それにはかなりの時間がかかります。そのため、希望者が購入後すぐに生活を始められることもメリットといえます。

中古マンションをリフォームして売る場合のデメリット

リフォーム代が売却代金に上乗せできるとは限らないことは、やはりデメリットです。また、売主がリフォームしている期間が無駄になることも、その間の費用負担や売却の遅れにつながるため、デメリットといえます。

まずは複数の不動産会社に話をして、高く売る方法を聞いてみませんか?

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クリーニングや簡易リフォームはするべき?高く売るためのポイントとは

中古マンションを売却する際に、クリーニングや簡易リフォームはするべきなのでしょうか。高く売るためのポイントも押さえながらみていきましょう。

専門業者によるクリーニング

せっかくクリーニングをしても、買主は購入後にリフォームをすることが多いです。したがって、多額の費用を投じてクリーニングをする必要はありません。

おすすめは、内覧者を意識した小まめな清掃です。内覧に来た人が生活をイメージできるよう、清潔感を保っておく事が重要です。

また、水回りが汚いと印象が悪いです。水周り部分だけクリーニング業者を入れれば、コストを抑えながら印象を良く見せることができます。

簡易リフォーム

大がかりなリフォームは費用を回収するのが難しいですが、少しの費用で物件の見栄えが良くなる簡易リフォームは、印象が良くなることもあります。

壁紙とフローリングにわけて、もう少し詳しく紹介します。

壁紙張替

印象が悪い壁紙の特徴は、以下のようなものです。

  • 壁紙が剥がれている
  • お子さんが破いてしまっている
  • カビが生えている

こうした傷、汚れは多くの人にとって印象が悪いので、張替えた方が良いでしょう。

修繕すべきフローリングの傷

床は、自然損耗による軽度の擦り傷であれば修繕不要ですが、以下のようなケースは、修繕も検討しましょう。

  • 転倒してしまいそうな程大きな穴が開いている
  • つまずいてしまいそうな段差や深い傷などがある
  • 雨漏れや水漏れで床が広く腐食している

重要なのは、後から買主に「こんな傷の事は知らなかった」と追及されないようにすることです。

不動産会社に査定を頼む際にも、必ず申告しましょう。

中古マンションを高く売るためのポイントは?

中古マンションを高く売るためのポイントは、以下の3つです。

  • 壊れている
  • 汚れている
  • ニオイが臭い

これらを、コストを最低限に抑えて修繕することが大切です。

ありがちなのは、素人判断で不要な修繕工事をしてしまうことです。やらなくても良い設備工事を先走って行ってしまい、販売価格をその分上乗せして欲しいと要求しても、多くの場合はうまくいきません。

成約までにも時間がかかり、疲弊してしまい兼ねないので、リフォームを検討している時点で専門家に相談しておくとよいでしょう。

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中古マンションを高く売るなら複数の不動産会社との比較が重要な理由

中古マンションを高く売るためには、複数の不動産会社に依頼をし、内容を比較する事がとても重要です。

ここでは、その理由についてみていきます。

相場を把握する事ができる

複数の不動産会社に依頼をする事によって、物件価格の相場を把握することができます。

査定価格は、不動産会社によって異なります。それは、会社ごとに強みに違いがあるからです。具体的には、以下のような違いです。

・全国展開の大手か地域密着の中小か

・戸建かマンションか

・居住用か投資用か

・顧客層が都心か郊外か

なお、査定価格は高ければ良いというものではありません。査定価格の通りに売却できるかどうかの方が重要ですので、ただ高いか安いかだけを比較するのではなく、なぜその査定価格になったのかということをヒアリングするようにしましょう。

必要最低限のリフォームをすべきポイントがわかる

不動産会社には、売却するために最低限必要なリフォーム箇所も聞いておきましょう。

各社担当者の意見を比較してみると、リフォームが必要なポイントや、費用観がわかるようになります。もしリフォームをすべきか迷っている場合は、ぜひ相談してみてください。

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