マンション売却は仲介？買取？違いと選び方
- 2021.07.30
- マンション買取
マンション売却の仲介と買取は、買主と売却の進め方が異なります。仲介は不動産会社に販売活動を依頼し、市場で購入希望者を探す方法です。買取は不動産会社自身が買主となるため、一般の購入希望者を探す工程がありません。価格を優先して買主を探す余地を取りたいなら仲介、売却期限や予定の立てやすさを重視するなら買取も候補です。ただし、仲介の査定価格と買取価格は意味が異なるため、単純な金額差だけでは判断できません。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 市場で探す購入希望者 | 買取を行う不動産会社 |
| 不動産会社の役割 | 売主と買主の売買を仲介する | 自ら買主として購入する |
| 価格 | 市場で購入希望者を探し、合意した成約価格で売買する | 不動産会社が買取条件として価格を提示する |
| 売却時期 | 買主が見つかる時期によって変わる | 条件合意後は予定を組みやすい |
| 販売活動 | 広告・問い合わせ対応・一般向け内覧等を行う | 一般の購入希望者を探す販売活動は原則不要 |
| 仲介手数料 | 媒介によって売買が成立した場合に発生することがある | 直接取引で仲介者がいなければ、媒介に対する仲介手数料はない。仲介会社が入る場合は取引形態を確認する |
| 検討しやすい考え方 | 価格を優先し、買主を探す期間を取れる | 期限・予定の立てやすさ・販売活動の負担を重視する |
仲介と買取の違いは「誰が買主になるか」
仲介では、不動産会社が販売活動を行って購入希望者を探し、条件がまとまった購入希望者が買主になります。仲介を選ぶ場合は、不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を依頼するのが基本です。
直接買取では、買取を行う不動産会社が価格や引き渡し時期等を提示し、条件に合意すればその不動産会社自身が買主になります。この違いから、価格の決まり方、買主が決まるまでの不確実性、販売活動の有無等が変わります。
売主 → 不動産会社が販売活動 → 購入希望者を探す → 条件合意 → 売買契約
買取
売主 → 不動産会社が買取価格・条件を提示 → 条件合意 → 不動産会社が買主として売買契約
仲介の査定価格と買取価格は同じ意味ではない
仲介と買取を比較するときは、仲介の査定価格と直接買取の買取価格を同じ種類の数字として扱わないことが重要です。
仲介の査定価格は、成約事例や物件条件、市場状況等をもとに、市場で売却する場合の見込みを判断して提示する価格です。査定価格そのもので成約することを保証するものではありません。
一方、買取価格は、不動産会社自身が買主となり、その条件なら購入すると判断して提示する価格です。会社によっては、その後の再販売、改修、保有、取引等に必要な費用や事業上のリスクを考慮して購入判断を行います。そのため、仲介で市場売却を目指す場合の価格より低く提示されることがあります。
ただし、買取価格が「仲介の○％」と一律に決まるわけではありません。物件、地域、築年数、住戸条件、市場状況、買取会社の事業方針、契約条件等によって変わります。
期限と買主探しの不確実性をどう考えるか
仲介では、購入希望者が現れ、価格や引き渡し条件について合意するまで買主は確定しません。売り出した時点で成約時期を決めることはできません。
直接買取は、買取会社が購入可能と判断し、具体的な条件に合意できれば一般市場で買主を探す工程がありません。そのため、買主探しに関する不確実性を減らし、予定を組みやすくしたい場合の選択肢になります。ただし、相談すれば必ず買い取ってもらえるわけではありません。
| 売主の希望 | 検討しやすい方法 | 理由 |
|---|---|---|
| 時間を取ってでも価格を優先したい | 仲介 | 市場で条件の合う買主を探せる |
| 希望時期までに売却条件を固めたい | 買取も比較 | 一般の買主探しの工程を省ける |
| 売却後の予定を立てやすくしたい | 買取も比較 | 条件合意後の予定を調整しやすい |
| 一般向けの内覧対応を減らしたい | 買取も比較 | 一般向け販売活動を行わずに進められる |
| 明確な売却期限がない | 仲介から検討しやすい | 買主を探す期間を取りやすい |
| 仲介中だが期限を優先する方針へ変えたい | 買取も選択肢 | 価格と期限の優先順位を整理し直せる |
これは一律の正解ではありません。最終的には、価格差と売却期限を自分の事情に当てはめて判断します。
査定価格4,500万円、買取価格4,000万円なら？
説明用の架空例として、Aさんのマンションの仲介での査定価格が4,500万円、買取会社の買取価格が4,000万円だったとします。
「500万円安いから買取は損」と即断するのではなく、次を確認します。
- 仲介の査定価格4,500万円は、4,500万円での成約を保証する価格ではない
- 仲介では、希望する期限までに買主が見つかるとは限らない
- 買取価格4,000万円は、不動産会社が買主として提示した具体的な購入条件である
- 自分は価格差と売却期限のどちらを優先するか
買主を探す期間を十分に取れて価格を優先したいなら仲介を中心に検討できます。一方、転居等で「○月までに売却条件を固めたい」という期限が重要なら、買取条件も比較します。
仲介と買取、どちらを選ぶ？
価格を優先 → 仲介を中心に検討
売却期限・予定の立てやすさを優先 → 買取も比較
2．仲介で買主を探す期間を取れるか
取れる → 仲介を検討しやすい
取りにくい → 買取を検討
3．仲介の査定価格と具体的な買取価格を確認
↓
4．価格差を受け入れてでも期限を優先する価値があるか判断
「急ぐなら買取」「急がないなら仲介」と固定せず、価格差と期限を交換条件として比べるのが判断の中心です。期限が明確なら最初から両方を比較する考え方もあります。
買取は価格だけでなく条件まで確認する
買取を検討するときは、最も高い価格を提示した会社だけで決めず、次の条件も確認します。
- 買取価格とその前提条件
- 引き渡し時期
- 残置物等の取り扱い
- 売主側で必要な対応・費用
- 契約条件
- 提示価格の有効期限
また、直接買取だからという理由だけで、売主の契約不適合責任が自動的に免除されるわけではありません。責任範囲が契約条件で定められる場合もあるため、物件状況の告知とあわせて売買契約書を確認します。
築年数だけで仲介・買取を決める必要もありません。なお、「買取保証」は一定期間の仲介販売後に所定の条件で買い取る等のサービスで、通常の仲介や直接買取とは別の条件付きサービスです。
仲介・買取を決める前の確認
- □ 価格と売却期限のどちらを優先するか決めた
- □ 希望する引き渡し時期があるか整理した
- □ 仲介の査定価格は成約を保証する価格ではないと理解した
- □ 仲介の査定価格と買取価格は意味が違うと理解した
- □ 買取では価格だけでなく条件・引き渡し時期・費用も確認した
- □ 仲介では買主が見つかる時期を事前に確定できないと理解した
- □ 買取会社へ相談しても必ず購入されるわけではないと理解した
- □ 取引方法によって仲介手数料等の費用の発生条件が異なると確認した
迷ったら「仲介の見込み」と「具体的な買取条件」を分けて確認する
仲介と買取で迷うなら、まず仲介で売る場合の査定内容を確認します。期限が重要なら、買取に対応する不動産会社へ具体的な買取価格と条件も確認し、価格差と期限のどちらを優先するかで決めます。
売却期限から動き始める時期を整理したい場合は、マンション売却にかかる期間も確認してください。仲介で複数社の査定内容を比較する場合は、マンション一括査定の使い方が参考になります。
参考資料
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
- e-Gov法令検索「民法」
- 池田浩一『知りたいことが全部わかる！ 不動産の教科書』株式会社ソーテック社