【必見】マンション買取でも相場に近い金額で売却する方法
- 2021.03.04
- マンション買取
所有するマンションを売却する際は、2つの売却方法のうちどちらかを選択します。
ひとつは、不動産会社に仲介をしてもらう方法（売買仲介）です。一般的には、売買仲介は買い手が見つかるまでに時間がかかる反面、高くうることができると言われます。
もうひとつは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法（買取）です。買取はすぐに現金化することができ、かつ相手が専門家であるため売主が負う責任が小さい反面、金額が安くなると言われます。
しかし実は、買取を選択した場合でも、売買仲介と同じくらいの金額で売却できる可能性があるのをご存知でしょうか。今回は、「買取でも高く売る」ことに焦点をあてて、解説していきます。
マンション売却相場を知ることが大切
買取で高く売るために重要なことは、マンションの売却相場を知ることです。なぜ売却相場（市場価格）を知っておくことが、高く売ることに繋がるのでしょうか。
売却相場とは
そもそも、売却相場とは何を指すのでしょうか。説明します。
マンションの売却価格は、以下の要因から決まります。
- 立地、周辺環境、交通アクセス
- 建物のコンディションや築年数
- イベントや再開発の計画
- 景気など経済的な要因
これらを総合的に見て、「今売ったらいくらで売れるか」を算出したものが、売却相場です。しかし、すべての要因を洗い出して判断をすることは専門家であっても容易ではありません。
そこで、所有マンションの周辺エリアで条件が似ている物件が「過去にいくらで取引されたのか」という取引事例をもって、売却相場とするケースがあります。過去の実績をもとにしているため、判断が比較的容易になるからです。
売却相場を知っておくべき理由
マンションの売却相場を前もって知っておくことは重要です。
相場を知らなかったことで、実際の価値よりも安く手放してしまうという自体を避けるためです。営業マンによっては、早く売却を済まそうとする人もいます。適切な金額でマンションを売却するために、売却相場を把握しておきましょう。
また、そもそもニーズの高いエリアや物件ならば、買取事業者も売買仲介と同程度の査定をしてくれる可能性もあります。そういった交渉をするためにも、売却相場を把握しておくことは大切なのです。
売却相場を自分で調べる方法
少し大変ですが、ご自身で売却相場を調べることができます。ここでいくつかのパターンを紹介します。
自分で調べることのできる売却相場情報
以下のサイトを使用して、相場を調べることができます。
- レインズマーケットインフォメーション
- 土地総合情報システム
- 不動産ポータルサイト
レインズマーケットインフォメーションとは、業者間流通サイト『レインズ』の情報に基づいたデータベースです。駅からの距離・広さ・築年数・間取り・成約時期などで絞り込みを行ない、実際に過去に取引された成約価格（実勢価格）情報を調べることができます。
土地総合情報システムは、過去に取引された方を対象に行ったアンケートに基づく、データベースです。国土交通省が運営しています。こちらも駅からの距離・広さ・築年数・間取りなどから絞り込み検索をすることができます。
そして、SUUMOやat homeなど、条件を絞り、物件を検索することができる不動産ポータルサイトでも調べることができます。不動産ポータルサイトには、不動産会社と売主との間で決めた「売り出し価格」が登録されています。
売却相場を調べる時の注意点
注意点は、以下の3つです。
- 全てが成約価格（実勢価格）ではない
- 近隣マンションの価格がそのまま当てはまるとは限らない
- 同一マンションであっても階層や向きによって金額が異なることがある
不動産ポータルサイトに掲載されている金額は「売り出し価格」であり、成約価格（実勢価格）ではありません。実際には価格交渉などが入り成約になるケースも多いので、参考程度としておきましょう。
また、近隣に似たタイプのマンションがあったとしても、立地・間取り・築年数・広さなど物件によって違いがあります。条件の違いを踏まえて比較するようにしましょう。
同様に、同じマンションの坪単価や成約価格が載っていたとしても、間取りや広さ、階数など様々な要因で価格は違いますので、注意が必要です。
詳しくは不動産会社に査定してもらうのが良い
詳しい物件の価格は不動産会社に査定をしてもらいましょう。査定価格とは、その不動産会社でその物件を扱った場合の見込み売却価格のことです。
ただし、会社によって価格は異なります。必ず複数の会社に査定依頼を出して、比較をするようにしましょう。
なお、マンション買取の一括比較は、以下のサイトがおすすめです。
リビンマッチ不動産買取
マンション買取では売却相場と比べてどれくらい安いか
先述のように、マンション買取では売買仲介の場合よりも安く売れることが多いです。
具体的には、どのくらい安くなるのでしょうか？買取の相場からみていきましょう。
買取相場とは
買取相場は、不動産会社が「買取」を行った場合の価格相場であり、一般的には売買仲介での売却と比べて何％くらいになるかで表記されます。
もちろん、不動産会社の査定方法や再販のノウハウによって異なりますので、一概に言えるものではありません。しかし、一般的には買取相場は売却相場の70％前後と言われています。
マンション買取が売却相場より安くなる理由
なぜ買取相場は売却相場より安くなるのでしょうか？
不動産会社は、買取によって多くのキャッシュを捻出しています。また、宅建業者のため、物件に瑕疵があった場合でも買主が責任を負います。このようなリスクを鑑みて、相場よりも安くなるといえます。
さらに、個人から買い取ったマンションにリフォーム・リノベーションを施し、付加価値をつけて再販売することが多いです。その際の費用分も、安くなる理由のひとつです。
他にも、不動産会社は不動産取得税や登記の際の登録免許税、さらにマンション維持費などの費用を負担します。
これらの様々な要因により、マンション買取に金額は相場より安くなることが多いのです。
マンション買取を選択するメリット
買取のメリットや、買取に向いているマンションについてみていきましょう。
一般的に言われるのは、以下のようなものです。
- 早く現金化することができる
- 仲介手数料がかからない
- スケジュールを立てやすい
- 現状のままで引き渡しできる
- 契約不適合責任が免責となる
- 内覧の手間を省くことができる
マンション買取は、売買仲介よりも早く、そして手間なく売却をすることができる手段であると考えることができます。
特に買取に向いているマンションとは
1981年（昭和56年）6月1日以前に建てられた旧耐震基準の物件は大地震への不安や住宅ローンの金利の高さから買い手がつきにくいので、買取が向いています。
また、心理的瑕疵のある物件は、大幅な値引きなどが求められることが多いため、買取のほうががスムーズです。心理的瑕疵のある物件とは、過去の事故や事件によって住み心地が変化した物件です。
さらに長い期間ペットを飼っていて臭いや汚れが取れないケースや、ゴミなどの大量の放置物など、そのままでは内覧できない様な状態の物件も、買取を選択したほうがよいでしょう。
マンション買取でも高く売る方法は
ここでは、マンション買取でも高く売る方法をいくつか紹介します。
詳しいマンションを高く売却するポイントは、こちらからご確認ください。
買取業者の情報を細かく分析する
買取の実績が多ければ、それだけノウハウが蓄積されていると考えることができます。会社のHPに掲載されていることが多いですが、掲載されていない場合には電話などで確認をしましょう。また、買取業者には、それぞれ得意分野や抱える顧客層などに違いがあるため、そちらも調べましょう。
実際に買取をしてもらった人が載せている口コミやブログなどもあるので参考にしてみると良いでしょう。
買取時期を繁忙期にする
不動産取引が多く行われる時期は、新生活や転勤が多い3～4月頃や9～10月頃と言われています。こうした「繁忙期」をふまえて、それよりも1、2ヶ月前の1～2月、7～8月頃を狙って問い合わせをすると効果的かもしれません。
買取保証制度を上手く活用する
買取には即買取をしてもらう「即時買取」だけでなく「買取保証」をしてくれる会社もあります。
買取保証とは、はじめは売買仲介で売り出し、一定期間内で売れない場合に、不動産会社に買取をしてもらうというものです。
売却相場価格で売れることもありますし、決められた期間内に売れなければ買取をしてくれるため、便利なサービスです。ただし、どの買取会社でも行っているわけではないので、事前に調べておきましょう。