マンションの査定前の準備。掃除・修理・リフォームは必要？

マンションの査定を受けるために、部屋をモデルルームのように整えたり、高額な修理・リフォームを先に行ったりする必要はありません。査定前は、担当者が住戸や設備の状態を確認できる程度に片付け、故障や不具合、設備交換・リフォームの履歴を把握しておくことが重要です。お金をかけて直すかどうかは、まず現状で査定を受け、不動産会社と必要性や費用対効果を確認してから判断します。

査定前は「きれいに見せる」より現況を確認できる状態にする

査定前の掃除は、購入希望者の内覧に備える掃除とは目的が異なります。査定担当者は、生活感の有無だけを見るのではなく、内装や設備、不具合、リフォーム履歴など、住戸の現在の状態を確認します。

そのため、査定前に重要なのは見栄えを整えることではなく、住戸や設備の状態を確認できるようにしておくことです。

掃除・片付けは「状態を確認できる程度」が目安

家具や生活用品が置いてあり、通常の生活感があるからといって、査定を受けられないわけではありません。床がまったく見えない、設備へ近づけない、水回りの状態が確認できないほど物がある場合は、確認できる程度に整理します。

反対に、査定担当者へ良い印象を与えるために、モデルルームのように片付ける必要はありません。「部屋が散らかっている＝査定価格が下がる」と単純に考えず、現況を確認できるかを基準にします。

室内状態そのものが査定でどのように見られるかは、マンションの査定で室内や共用部はどう見られる？で確認できます。

ハウスクリーニングも査定前に先行して依頼する必要性は高くない

査定価格を上げることだけを目的として、査定前に業者へ本格的なハウスクリーニングを依頼する必要性は一般に高くありません。ただし、「ハウスクリーニングは査定価格に一切影響しない」と断定することも適切ではありません。物件の状態や売却方法によって判断は異なります。

まずは通常の掃除で状態を確認できるようにし、業者へ依頼するかは査定後に相談します。購入希望者へ良い印象を与えることを目的とした内覧前の掃除とは、分けて考えましょう。

修理や設備交換は「直す前に状態を把握して伝える」

故障や不具合がある場合、最初にするのは修理の発注ではありません。何が壊れているのか、通常使用できるのか、どのような症状があるのかを把握し、不動産会社へ伝えることが先です。

そのうえで、修理するのか、現状のまま売却するのかを不動産会社と相談します。

小さな修理でも一律に「直したほうが得」とは限らない

修理費が小さいから必ず直す、という一律の基準は作れません。修理の必要性は、不具合の内容、費用、住戸全体の状態、売却方針等によって変わります。

売主が把握している故障や不具合は隠さず伝え、費用をかける場合も、査定前に先走って決めないことが基本です。

壁紙・床は細かな傷と大きな損傷を分けて考える

通常使用による壁紙の細かな汚れや床の小傷を、すべて補修してから査定を受ける必要はありません。

一方、大きな破損や水漏れに伴う傷みなど、住戸の状態を判断するうえで重要な損傷は把握して伝えます。傷や汚れを見えにくくすることより、現在の状態を正確に確認してもらうことを優先します。

設備は「古いから交換」ではなく動作状況を確認する

給湯器、キッチン設備、トイレ、浴室設備、エアコン等も、築年数や設備の古さだけを理由に査定前から新品へ交換する必要はありません。

まず、正常に動くか、故障や不具合があるか、いつ交換したかを把握しておきます。設備交換に費用をかけても、その費用全額が査定価格や成約価格へそのまま反映されるとは限りません。

交換が必要かどうかは、現状で査定を受けた後に不動産会社と相談して決めます。

大規模リフォームは現状で査定を受けてから判断する

キッチンや浴室の交換、フローリングの全面張り替え、間取り変更、全面リフォームなどは、査定価格を上げる目的だけで査定前に先行することは勧められません。

工事費がそのまま査定価格へ加算される仕組みではなく、購入希望者が自分の好みに合わせてリフォームしたい場合もあります。また、査定前に工事を決めると、物件や市場に合った売り方を検討する前に費用を確定させることになります。

ただし、中古マンションはリフォームをしてはいけないという意味ではありません。物件によっては、売却活動へ入る前に一定の修繕や改修を検討する場合もあります。

重要なのは、査定前に先走って工事をするのではなく、まず現在の状態で査定を受け、そのうえで費用対効果を判断することです。

査定前に見るのはここだけ

• 査定担当者が室内や設備を確認できる程度に片付いている
• 設備が正常に動くか、故障があるか把握している
• 水漏れ・雨漏り等、把握している不具合を整理している
• リフォーム・設備交換の履歴を説明できる
• 壁紙・床等の気になる傷や破損を把握している
• 大きな修理・設備交換・リフォームは発注前に相談する

築25年のマンションで水回りのリフォームを考えている場合

築25年で、壁紙に生活上の汚れがあり、給湯器は古いものの正常に動作し、洗面台の一部に不具合があり、キッチンは新築時のままという住戸を考えます。

売主が「古いので査定前に300万円かけて水回りをリフォームしよう」と考えている場合でも、先に工事を決める必要はありません。

まず現状で査定を受け、設備の古さや洗面台の不具合がどのように見られるのかを確認します。そのうえで、修理・設備交換・リフォームのどこまで必要かを不動産会社と相談します。

査定前に費用を確定させず、現在の状態を見てもらってから支出の必要性を判断することがポイントです。

マンションの査定前に必要なのは、「きれいに見せること」よりも「現在の状態を正しく確認してもらえるようにすること」です。掃除は確認できる程度にとどめ、故障や不具合は隠さず整理します。修理・設備交換・リフォームなど費用のかかる対応は、まず現状で査定を受けてから判断しましょう。

参考資料

• 池田浩一『知りたいことが全部わかる！ 不動産の教科書』株式会社ソーテック社