マンション売却は何から始める？査定～引き渡しまで全体の流れ

マンション売却は、売る方向で検討し始めたあと、相場確認→査定→不動産会社比較→媒介契約→販売活動→売買契約→決済→引き渡しの順に進むのが基本です。最初からすべての手続きを覚える必要はありません。大切なのは、自分がいまどの段階にいて、その段階で何を確認し、何を決めるのかを把握することです。全体の地図を先に持っておくと、次にすることを判断しやすくなります。たとえば査定後は不動産会社の比較、売買契約後は決済と引き渡しの準備へ進みます。

売却の流れは「何をするか」と「何を決めるか」で見る

マンション売却では、不動産会社が行う手続きと、売主自身が行う判断が並行して進みます。手続きの名称を覚えるより、その段階で自分が何を判断する必要があるかを押さえるほうが、全体像を理解しやすくなります。

売却検討→相場確認：まず売る方向と価格感を整理する

スタートは査定依頼ではなく、売却を検討し始めるところです。本当に売るのか、いつごろ売りたいのか、売却後にどこへ住むのかなどを大まかに整理します。売る方向で考え始めたら、次に自分のマンションがどの程度の価格帯にあるのかを確認します。

ここで必要なのは精密な価格計算ではありません。周辺や類似マンションの情報等から大まかな相場観を持つことが目的です。そのうえで査定へ進むと、不動産会社から提示された価格をそのまま受け取るのではなく、自分なりの基準を持って確認できます。

査定→不動産会社比較：価格だけで依頼先を決めない

査定では、現在売却するとどの程度の価格が見込まれるかを不動産会社に確認します。査定方法そのものを詳しく知りたい場合は、マンション査定とは？方法の違いと使い分けで確認できます。

査定結果が出たら、次は不動産会社を比較します。最も高い査定価格を出した会社が、その価格で売れるとは限りません。査定価格だけでなく、どの成約事例を参考にしたのか、どのような販売方針を考えているのか、マンション売却の実績や説明内容に納得できるかを見ます。複数社の査定結果を比べるときの見方は、マンションの査定価格が不動産会社によって違う理由と比較方法でも確認できます。

媒介契約→販売活動：依頼先を決めたあとに売り出す

仲介で売却する場合、不動産会社へ販売活動を依頼するために媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。ここでは種類の違いを覚えるより、どの会社に、どの契約形態で売却を任せるかを決める段階と考えれば十分です。

媒介契約後は販売活動が始まります。媒介契約の種類に応じたREINS（レインズ）への登録、不動産ポータル等への掲載、問い合わせ対応、内覧などを通じて購入希望者を探します。なお、REINSへの登録義務や期限は媒介契約の種類によって異なります。

販売中の売主は、問い合わせや内覧の状況を確認し、必要に応じて売り出し価格や販売条件を見直します。すでに販売中であれば、あらためて査定の入口へ戻るより、現在の販売状況を確認して次の判断をする段階です。

購入申込→売買契約：申込だけでは契約成立ではない

購入希望者から購入申込が入ったら、希望価格、引き渡し時期、そのほかの条件を確認します。購入申込は「この条件で購入したい」という意思表示であり、購入申込が入っただけで売買契約が成立するわけではありません。売主と購入希望者が条件を調整し、合意できれば売買契約へ進みます。

売買契約のまえには、不動産会社側で重要事項説明等の手続きが行われます。契約では売買価格、代金の支払方法、引き渡し時期、手付金、各種条件等を確認します。ここで売主が決めるのは、最終的な取引条件に合意して契約するかどうかです。

売買契約→決済→引き渡し：契約した時点ではまだ完了ではない

売買契約を結んでも、マンション売却はまだ完了していません。契約後には、決済と引き渡しが残っています。

決済では、買主から残代金を受け取り、所有権移転登記に必要な手続きを進めます。住宅ローンが残っている場合は、売却代金等でローンを完済し、抵当権抹消に必要な準備も行います。その後、鍵や必要なものを買主へ渡して引き渡します。実務では決済と引き渡しを同日に行うこともありますが、「代金と登記を整える決済」と「物件を渡す引き渡し」は役割が異なると理解しておくと流れを整理しやすくなります。

あなたはいまどの段階？次にすることを確認する

現在位置が違えば、次にすることも変わる

たとえばAさんが、半年以内を目安に自宅マンションを売りたいと考えていて、まだ査定を依頼していないとします。この場合、まず行うのは大まかな相場確認→査定→不動産会社比較です。まだ媒介契約や内覧対応を考える段階ではありません。

一方、すでに媒介契約を結び販売中のBさんなら、次に確認するのは査定方法ではなく、問い合わせ数や内覧状況、不動産会社の販売活動です。購入申込が入れば、価格や引き渡し時期等の条件を確認します。

このように、マンション売却では誰にでも同じ行動が必要なわけではありません。全体の流れを知ったうえで、自分の現在位置から1つ先を見ることが、迷わず進めるための基本です。

仲介以外の売却と引き渡し後は別に考える

ここまでの流れは、不動産会社の仲介で一般の購入希望者を探す売却を中心に整理しています。不動産会社による買取では、一般の購入希望者を探す販売活動等の工程が異なります。売却方法によって流れが変わる点には注意してください。

また、引き渡し後も、売却によって譲渡所得が生じた場合や税制特例を利用する場合など、確定申告を含む税務上の確認が必要になることがあります。すべてのマンション売却で必ず確定申告が必要というわけではありません。売却が終わったあとに、自分の取引で申告が必要かを確認します。

マンション売却の流れは、細かな手続きを全部覚えるより、「いまどこにいるか」「次に何を決めるか」を確認するほうが実用的です。まず現在位置を確認し、必要な段階だけ詳しく調べて進めてください。

参考資料

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」
• 法務局「不動産登記の申請書様式について」
• 国税庁「土地や建物を売ったとき」
• 池田浩一『知りたいことが全部わかる！ 不動産の教科書』株式会社ソーテック社