マンション売却を7つの手順で解説!一連の流れを理解して高額売却に成功しよう。


                マンション売却を7つの手順で解説!一連の流れを理解して高額売却に成功しよう。

マンションの売却を考えているけれど、どのような流れで手続きを進めれば良いのかわからない。

何から始めればよいのかもわからない、とお困りの方は必見です。

今回は、初めてマンションを売却するという方に向けて、マンション売却を7つの手順でひとつひとつ解説します。

マンション売却の全体像を把握しよう

ざっくりとマンション売却の流れを頭に入れましょう。

マンション売却を以下の7つの手順で解説していきます。

ーー売出前ーーー

  • 1. 売却準備
  • 2. マンションの査定依頼
  • 3. 媒介契約

ーー売出中ーーー

  • 4. 売却活動
  • 5. 売買契約

ーー売買契約締結後ーーー

  • 6. 決済・引渡
  • 7. 確定申告

マンション売却が完了するまでには、スムーズに進めば約4か月かかるといわれています。

マンション売却にかかる期間。最短で売りたい人が知っておくべきポイントとは

それでは、個々の手順の解説に移りましょう。

手順1. 売却準備を進める

売却をスムーズに進めるには、売却準備が必要です。

具体的に何を準備すればいいか把握しましょう。

ローン残債(ざんさい)を確認する

まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。

マンションの売却金額でローンを完済できるかどうかで、後に必要な手続きが変化するからです。

住宅ローンの残債確認
アンダーローン(売却金額>ローン残債) ・売却金額でローン残債を完済する
オーバーローン(売却金額<ローン残債) ・不足分を自己資金で補う

・住み替えローンを利用する

・任意売却する

 

どちらの流れになるのか予想するために、まずはローン残債を確認しましょう。

住宅ローンの残債は、年末残高証明書を確認すると良いでしょう。手元にない場合は金融機関に借入金の残高証明書を請求してください。

必要書類の準備をする

マンション売却には、以下の7点が最低限必要です。

  1. 登記済権利証
  2. 間取り図と測量図
  3. 固定資産税納税通知書
  4. 実印、印鑑証明
  5. 身分証明書
  6. 建築確認済証、検査済証
  7. マンションの利用規約

売却手続きをスムーズに進めるために、早めに手元に集めておきましょう。

マンション査定の注意点・ポイントとは?高く売るための準備を解説

未納を解消する

マンションの管理組合に対して管理費や修繕積立金を滞納している場合、その未納分はマンションの買主が引き継ぎ、支払うことになります。

区分所有法第8条の「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」という記載が根拠になっています。

参照:e-GOV 法令検索「建物の区分所有等に関する法律」

実際には売却金額から未納分を値引きすることになるでしょう。

買主に悪い印象を与えないために、未納分を売却準備段階ですべて解消しておくことをおすすめします。

事情があり、解消できない場合は、トラブルを避けるために重要事項説明としてすべて開示してください。

手順2. マンションの査定依頼をする

不動産_査定イメージのイラスト
売却準備が終わったら不動産会社にマンションの査定を依頼しましょう。

どうして査定が必要なのか

査定とは、対象物件の特徴を加味しながら、近隣で売買された類似物件の成約価格などをもとに、「売却できそうな価格」を不動産会社に算出してもらうことをいいます。

査定の目的は下記の2点です。

  • 適正な価格で売却するため
  • 売却後の資金計画を立てるため

適正価格から極端に高い金額でマンションを売り出してしまうと、買い手を見つけるのに苦労するでしょう。反対に、極端に安い金額で売り出してしまうと、本来得られるはずだった売却益を失い、損してしまうかもしれません。これらを避けるために査定を通じて、適正な売出価格を知る必要があります。

また、売却後の資金計画を立てるためには、不動産会社の査定結果が必要です。先ほどローン残債の説明で、アンダーローンとオーバーローンについて紹介しましたが、これも資金計画の一部です。売却価格を予想できないと、自分がどちらの状態になるのかわかりません。

必ず複数社に査定を依頼する

マンション売却で成功したいなら、必ず複数の不動産会社に査定を依頼してください。

不動産会社ごとに、提示してくる査定金額が異なるかもしれません。査定を1社に絞り、その査定結果を鵜呑みにするよりも、複数社に査定を依頼して、その結果を比較検討するほうが、選択肢が広がり、マンション売却に成功する可能性が高まるでしょう。

複数査定について、詳しくは関連記事をご覧ください。

関連記事:マンション査定はどこまで見る?査定方法や事前にすべき準備とは

複数社に査定を依頼するなら、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。実績ある複数の不動産会社が自動で抽出されるので、自ら1社1社に依頼する手間を省いてくれます。

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手順3. 媒介契約を結ぶ

査定を終え、信頼できる不動産会社が見つかったら、売却を依頼する不動産会社と、媒介契約を結ばなければなりません。

媒介契約とは、不動産の売買や貸借などの契約の成立のために、営業を宅建業者に依頼する契約のことをいいます。 宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が不動産会社に義務付けられています。

媒介契約には以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約→売主は複数の不動産会社と契約してよい。売主自身で買主を探してよい。
  • 専任媒介契約→3か月間は1社のみが物件を扱える。売主自身で買主を探してよい。
  • 専属専任媒介契約→売主は他社と契約してはならない。売主自身で買主を探してはならない。

それぞれ、契約の有効期限・REINS(レインズ)への登録義務・依頼主への報告義務の規定が異なっています。

(※レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。)

 

3種類の媒介契約の特徴
有効期限 レインズへの登録義務 依頼主への報告義務
一般媒介契約 なし なし なし
専任媒介契約 最大3か月 7日以内 2週間に1回以上
専属専任媒介契約 最大3か月 5日以内 1週間に1回以上

以上のようにそれぞれの媒介契約に特徴があります。

一般媒介契約は一般的に人気のある物件に向いているといわれています。複数の不動産会社と契約できるので、複数の買主が見つかるでしょう。それぞれの提示額を比較し、最も高額な金額で売却できます。

一方で、需要の少ない物件や地方の物件には向いていないかもしれません。売主が複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約では、利益の確約がないので、不動産会社側に営業努力のインセンティブが働きません。人気のない物件だとなかなか買い手が見つからない可能性があります。

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約は需要の少ない物件を早く売りたい場合に向いているといわれています。売主がほかの不動産会社と契約できないので、不動産会社としては、買主さえ見つけてしまえば利益が得られる可能性が高いです。一般媒介契約と比べて営業努力が促進されるでしょう。

マンション売却にあたって何を重視したいかを考え、不動産会社と相談の上、どの媒介契約にするか決定しましょう。

 

手順4. 売却活動を始める

不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動が始まります。

どのように売却活動を進めていくのか確認しましょう。

売出価格を決める

まずは売出価格を決めましょう。

査定額をもとに、不動産会社と相談して、適正価格から乖離しない程度の額にすることが重要です。

売出価格が正式に決定すると、売却活動がスタートします。

内覧対応を行う

売却活動が進むと、購入検討者が物件の内覧を希望する場合があります。

内覧希望者が現れたら、印象の良い対応を心がけましょう。

主に意識するべき点は以下です。

  • 使い捨てスリッパを用意しておく(コロナ禍に配慮して)
  • 部屋の空気を入れ替える
  • 室内を適温にする
  • 照明は全て点灯する
  • 全ての部屋の中を見ることができるようにする

肩ひじを張らずリラックスして対応してください。

関連記事:失敗しないマンション売却の内覧とは?掃除のコツや内覧後対応の重要性を解説

手順5. 売買契約を結ぶ

済印を押す 判子を押す 印鑑を押す

購入検討者が現れ、条件交渉などの折り合いがつき、買主が決定したら、マンションの売買契約を締結します。

不動産会社の担当者立ち合いのもとで、契約書の読み合わせや、重要事項の説明が行われます。

この段階で、売却代金の10%程度を手付金として受領するのが一般的です。

同時に、売却を依頼した不動産会社へ仲介手数料を半分支払うケースが一般的です。

売買契約を結んだら、引渡日を定めます。契約締結から1か月ほど期間を設けることが多いです。

この期間に引越を行い、マンションから退去しましょう。

手順6. 決済・マンションを引渡す

引渡は、売主・買主・不動産会社・司法書士・銀行担当者が集まって行われるのが一般的です。

売買契約で定められた内容に従い、売主は手付金の残金を受け取ります。

そして、仲介手数料の残り半分を不動産会社に支払いましょう。

同時に、買主に鍵や規約などのマンション関連のものを引渡します。

住宅ローンが残っているならば、この段階で抵当権関連の手続きを行います。

手順7. 確定申告を行う

マンションを売却した際に、譲渡所得が発生したら、所得税および住民税を納めなければなりません。

確定申告を行い、納税しましょう。

居住用財産であるマンションを売却した場合、節税・税金還付に関するさまざまな特例があります。

  • 3,000万円の特別控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例
  • 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例が適用されるかどうか必ず確認してください。

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

また、現在確定申告はe-Taxを通じてオンラインで行うことができます。

e-Tax「個人でご利用の方」

まとめ

以上で、マンション売却の手続きは完了です。

いかがだったでしょうか。

まずは売却準備を始めましょう。

準備が完了したら査定を依頼して、適正価格を把握し、資金計画を立てましょう。

短時間で複数の査定結果を比較できる一括査定サイトの利用がおすすめです。

信頼できる不動産会社を見つけて、マンション売却に成功してください。

マンション売却の手順はわかりましたか?まずは複数の不動産会社に話をして、査定結果を比較しましょう!

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