マンション・住宅を売却後の確定申告は必要？必要・不要なケースを解説

マンションをはじめとした不動産を売却した場合、確定申告は必要なのでしょうか。

今回は、マンションの売却時に確定申告が必要なケースと不要なケースをそれぞれ解説します。

マンションなどの住宅を売却した際に、確定申告が必要・不要なケースとは

確定申告は、源泉徴収されない収入・利益に対する税金を自身で計算して申告・納税するための手続きです。
マンション売却した際の利益は譲渡所得として、所得税や住民税が課されます。
譲渡所得について解説し、計算方法も紹介します。

譲渡所得の解説と計算方法を紹介

確定申告の必要性は、譲渡所得を計算することで分かります。

まず、譲渡所得 について詳しく紹介します。

譲渡所得とは

国税庁では、譲渡所得を以下のように定義しています。

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。
国税庁ホームページ

譲渡所得は、不動産の売却金額から売却にかかった経費などを差し引いた、利益です。

譲渡所得に対しては、他の会社からの収入などと分離して所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、収入金額から売却にかかった費用を引いて計算します。

取得費は、マンションの取得にかかった費用の合計です。購入金額や購入手数料などを計上します。詳しくは、後ほど紹介します。

経費は、売却するためにかかった費用の合計です。仲介手数料や収入印紙代など売却のために直接要した費用を計上します。修繕費、固定資産税などの、物件の維持、管理のための費用は計上できません。

取得費の計算方法

取得費は、売却する物件を取得するためにかかった費用を計算します。取得費で計上する費用は、以下のとおりです。

• 減価償却相当額の物件の購入代金（※1）
• 購入手数料
• 設備費
• 改良費
• 購入時に納めた、登録免許税・不動産取得税・印紙税
• 住宅ローンの利子のうち、物件を実際に使用開始する日までの期間分

（※1）物件の購入代金を取得費に計上する前に、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。減価償却相当額の計算方法は以下のとおりです。

経過年数の6カ月以上の端数は1年とし、6カ月未満の端数は切り捨てます。

下記は、マンションなどの非業務用建物の償却率です。

軽量鉄骨造のうち、骨格材の肉厚が3mm以下の建物は金属造①、3mm超、4mm以下の建物は金属造②です。

設備費は、エアコンなどの設備を設置する際にかかった費用です。改良費は、リフォーム工事などで物件を改良した際の費用です。

取得費の計算ができない場合は、売った金額の5％が取得費です。
たとえば、物件を3,000万円で売却した場合、150万円が取得費です。

譲渡所得がプラスだった場合

マンションを売却して利益が出た場合は、確定申告と課税の義務が生じます。
つまり、譲渡所得がプラスの場合です。後ほど説明する確定申告の書類の書き方に準じて、期限内に申告・納付を必ず行いましょう。

所得税と住民税の計算方法

譲渡所得にかかる所得税・住民税の税率は、マンションの所有期間によって異なります。
売却した年の1月1日現在で、所有期間を計算します。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に、所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得です。

さらに、令和19年まで復興特別所得税として、所得税率の2.1%を併せて納付します。

以上のように税額を計算できます。

譲渡所得がマイナスの場合

譲渡所得がマイナスのことを、譲渡損失といいます。
譲渡損失が出た際は、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できます。5年以上住んでいた所有マンションを売却し、新しい住居に買い換える際に、この特例を適用できます。

この特例を適用すると、譲渡損失をほかの所得から差し引きます。所得が減るため、所得税・住民税が減税されます。
他にも譲渡損失が出た際に適用される特例があります。後ほど解説します。

譲渡損失が出た際、申告すると減税できるため、義務ではありませんが、確定申告することをおすすめします。

確定申告を忘れた場合

確定申告を忘れた場合、期限後申告として扱われます。
期限後申告には、「無申告加算税」「延滞税」が課されます。
また、場合によっては、「重加算税」が課されます。

無申告加算税

期限後申告では、納付金額に対して、納付額が50万円までの部分には15％、50万円を超える部分には20％、無申告加算税が課されます。
税務署の調査が始まる前までに納付した際は、5％軽減されます。

延滞税

申告期限の翌日から納付されるまで延滞税が課されます。延滞税率は、期限を過ぎて2カ月までは年2.6％、2カ月以降は年8.9％です。

重加算税

意図的に納付せず、税務署に悪質性が高いとみなされた場合は、重加算税が課されます。納付すべき金額の40％が、重加算税としてさらに課されます。

猶予制度について

新型コロナウイルスによって所得が減ってしまった場合などで納付ができない人のために、猶予制度が用意されています。猶予制度を申請して利用すると、1年間の納付の猶予と延滞税などの減税が認められます。
状況によって、適用される減税などが変わるため、国税庁が相談窓口を設置しています。
国税庁に相談して、猶予制度を利用しましょう。

国税局猶予相談センターのご案内

マンション売却時の軽減税率や控除

マンションなどを売却する際に、譲渡所得の控除や税率を軽減する制度があります。
申請しないと適用されないため、適用要件を確認して、忘れずに申請しましょう。

3,000万円の特別控除

自宅を売却した際は、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最大3,000万円まで控除される特例を利用できます。
この特例を、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。その住居をマイホームとして住んでいれば、適用されます。

売却した2年前に他の特例を利用したことがある場合は、この特例を利用できません。

3,000万円の特別控除の要件について、詳しくは国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁ホームページ 3,000万円の特別控除について

被相続人の空き家を売却した際の特例

相続または遺贈で取得した住宅を売却した際、譲渡所得から3,000万円控除される特例を利用できます。区分所有のマンションには、適用しません。
この特例を、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

この特例の適用要件で、昭和56年5月31日以前に建築されたことなどがあります。
ほかの特例と併用はできません。

相続した空き家売却で使える特例の要件について、詳しくは国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁ホームページ 相続した空き家売却で使える特例について

買換え特例

マンションを売却し、新しい物件に買換えた場合に使える特例があります。
売却金額よりも買換えた金額のほうが多いときは、「特定の居住用財産の買換えの特例」が利用できます。 この特例は、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。

将来、買換えた物件の売却時にかかる課税と、繰り延べた課税を併せて納付します。
売却金額よりも少ない金額で買い換えたときは、買い替え特例は利用できません。

買換え特例を利用すると、ほかの特例を併用することはできません。

また、売却した年に買い換えができなかったが、翌年に買い換えた際は、買換え特例を利用できます。売却した年の確定申告で買い換える予定の物件の取得予定年月日と取得金額の見積書を添付する必要があります。

買換え特例について、詳しくは国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁ホームページ 買換え特例について

マンション売却した年に買換えができず。翌年に買換える予定がある方が使える特例について、詳しくは国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁ホームページ 買い換える予定がある際の特例について

軽減税率の特例

マイホームを売却した際、一定の要件を満たした場合、長期譲渡所得にかかる所得税を減税します。所有期間が10年を超えている場合にこの特例が適用されます。
3,000万円の特別控除も重ねて適用する事ができます。ただ、買い換えの特例と併用はできません。

軽減される税率は、以下の表のとおりです。

軽減税率の特例ついて、詳しくは国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁ホームページ 軽減税率の特例ついて

譲渡損失があった場合の損益通算と繰越控除

譲渡損失が出た際は、その年の他の所得から控除 （損益通算）できます。5年間所有した物件の売却が適用要件です。
譲渡損失がその年の所得を上回っていた場合、売却の年から以後3年間に繰り返し控除（繰越控除）を受けられます。

住宅ローンが残ったマンションを、住宅ローン残高を下回る金額で売却し、譲渡損失が出た際にも特例が適用します。損益通算し、繰越控除も認められています。
損益通算の限度額は以下の計算式です。

すべての特例は、確定申告の際に必要資料の添付が必須です。適用要件に当てはまる際は、忘れずに書類を作成し、申請しましょう。

譲渡損失が出た際の損益通算に関する詳しいことは、国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁ホームページ 譲渡損失が出た際の損益通算について

マンションなどの不動産売却後に行う確定申告の手順

譲渡所得の内訳書を記入する方法など、確定申告の手順を解説します。
間違いや抜けがないように、丁寧に準備しましょう。

確定申告に必要な書類を記入する

確定申告をするためには、確定申告書の記入が必要です。
国税庁のホームページから、確定申告書などを印刷できます。また、税務署、確定申告会場、市区町村の担当窓口などでも入手できます。

また、確定申告書とは別に、譲渡所得がプラスの場合は、譲渡所得の内訳書を作成します。
反対に、譲渡損失が出た際は、以下の2枚を作成します。

• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

確定申告書を記入する際に必要な書類

確定申告の際に、確定申告書のほかに譲渡所得の内訳書などが必要です。
適用する特例によって、必要な書類が異なるため、上記で解説した特例ごとに必要書類を紹介します。

• A 3,000万円の特別控除
• B 被相続人の空き家を売却した際の特例
• C 買い替え特例
• D 軽減税率の特例
• E 譲渡損失があった場合の損益通算の適用のための特例
• F 譲渡損失があった場合の繰越控除の適用のための特例

以下の表が、特例ごとの必要書類です。

譲渡所得の内訳書の書き方

譲渡所得の内訳書は、先程解説した特例のどれを適用するかで、記入する場所が異なります。1面から5面まで記入欄がありますが、すべて記入する必要はありません。以下の説明のとおりに記入しましょう。

• 特例の適用を受けない場合 ……1面・2 面・3 面
• 交換・買換え（代替）の特例の適用を受ける場合……1面・2面・3面（「4」を除く）・4面
• 被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用を受ける場合……1面・2 面・3面・5面

譲渡所得の内訳書は、売却した物件の情報（面積や所在地、構造など）や買主の情報、譲渡所得などを記入します。

ほかの記入事項は、確定申告の際に必要な書類があれば、容易に記入できます。

居住用財産の譲渡損失の金額の明細書と計算書の書き方

居住用財産の譲渡損失の金額の明細書の記入は、売却した物件の情報や買主の情報、譲渡損失などを記入します。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書は、譲渡損失の計算と、確定申告書に書かれた本年分の純損失の額などを記入します。確定申告書の記載を確認し、書類を完成させましょう。

また、国税庁のホームページに確定申告の書類の記載方法を説明しています。こちらからご確認ください。
国税庁ホームページ 確定申告の書類の記載方法

税務署に提出する

提出方法は、国税電子申告・納税システム・郵送・税務署の窓口に提出の3つです。郵送の場合、通信日付印が提出日です。通信日付印は、消印とも呼ばれる郵便局が郵便物を受け取ったことを表す印です。

国税庁は、確定申告の手続をオンライン化するために、「国税電子申告・納税システム（以下e-TAX）」を用意しました。e-TAXは、税務署や金融機関に赴くことなく、確定申告書の作成、納税などの各種手続きが完了します。

国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」で所得税の申告書や青色申告決算書などを作成できます。作成した申告書等は、e-TAXでの送信か、印刷して郵送などで税務署に提出します。

確定申告の期限と、税金の納付期限は同じです。税金の納付が必要な際は、期限内に忘れずに納付しましょう。納付方法が、いくつか用意されています。

基本的には、確定申告の申告・納付期限は、3月15日です。令和2年分の確定申告の期限は新型コロナウイルスの影響で4月15日でした。
期限の中で、忘れずに確定申告と、納税をしましょう。