マンションの査定で「管理・修繕状況」にはどんな影響がある？

マンションの査定では、専有部分の状態だけでなく、管理費・修繕積立金・長期修繕計画・大規模修繕など、マンション全体の管理状況も確認されます。買主は購入後も管理費などを負担し、将来の修繕にも関わるためです。

大切なのは金額が単純に高いか安いかではなく、必要な管理や将来の修繕に見合った計画と資金があるかです。管理状態が機械的に査定額を決めるわけではありませんが、買主の商品評価や将来負担に関係するため、売却時の重要な確認材料になります。

管理・修繕状況では「今後も維持できるか」を見る

マンションの買主が購入するのは、自分が使用する専有部分だけではありません。購入後は他の区分所有者とともにマンション全体を維持し、管理費や修繕積立金を負担していくことになります。

そのため、査定や売却時に確認する管理状態は、次の3つに分けると理解しやすくなります。

エントランスがきれいか、外壁に劣化が見えるかといった「現在の見た目」とは別に、管理・修繕状況では資料を確認しなければ分からないマンション運営の中身を見ます。

管理組合と管理会社は役割が違う

管理組合は、マンションの区分所有者によって構成され、マンション管理について意思決定する主体です。

一方、管理会社は管理組合から委託を受け、契約内容に応じて会計、清掃、設備管理などの日常的な管理業務を行います。

したがって、「有名な管理会社だから査定で高く評価される」と単純に考えることはできません。管理会社の名前だけでなく、どのような管理を委託し、管理組合としてどのように運営しているかを見る必要があります。

管理規約・使用細則は買主の使い方に関係する

管理規約や使用細則には、マンションで生活したり、専有部分を利用したりするためのルールが定められています。

例えば、次のような内容です。

• ペットを飼育できるか、条件があるか
• 専有部分の用途に制限があるか
• リフォームに申請や工事条件があるか
• フローリング等に制限があるか
• 駐車場等の利用にどのような条件があるか

すべての規約が査定額へ直接反映されるわけではありません。ただし、買主が希望する暮らし方や利用方法に影響する内容であれば、物件を選ぶ際の判断材料になります。

管理費・修繕積立金は高い・安いだけで判断しない

管理費は、管理員、清掃、共用設備の維持など、日常の管理に使われる費用です。

そのため、次のようには判断できません。

• 管理費が安い＝良いマンション
• 管理費が高い＝売却に不利

管理人の勤務形態、清掃内容、共用設備などによって必要な費用は異なるため、金額だけではなく、どのような管理のために使われているかを見る必要があります。

さらに重要なのが修繕積立金です。

修繕積立金については、現在の月額だけではなく、次の情報をまとめて確認します。

• 現在の修繕積立金はいくらか
• 管理組合全体でどの程度積み立てられているか
• 今後の値上げ予定があるか
• 一時金を徴収する予定があるか
• 大規模修繕など予定工事との資金関係はどうなっているか

現在の負担が小さくても、将来予定している修繕に対して資金が不足していれば、修繕積立金の増額や一時金の徴収につながる可能性があります。

反対に、現在の修繕積立金が高いという理由だけで、管理状態が悪いとも判断できません。

長期修繕計画は「あるか」だけでなく中身を見る

長期修繕計画は、将来どのような修繕工事を行うのか、その時期や必要となる費用を見通すための計画です。

確認するときは、単に「長期修繕計画があるか」だけではなく、次の点まで見ます。

• いつ作成・見直しされた計画か
• 今後どのような工事を予定しているか
• 大規模修繕の予定時期はいつか
• 予定する工事と修繕積立金の計画が整合しているか

計画書が存在していても、長期間見直されていなかったり、予定する修繕と資金計画に差があったりすれば、「計画があるから安心」とは言い切れません。

大規模修繕は実施履歴と今後の予定をセットで見る

大規模修繕については、過去に実施されたかどうかだけでなく、次の内容を確認します。

• いつ実施されたか
• どのような工事を行ったか
• 次回はいつ予定されているか
• 今後大きな工事を予定しているか

大規模修繕が終わった直後だから、必ず査定で有利になるわけではありません。

重要なのは、過去から現在まで必要な修繕が行われ、さらに次回以降の修繕についても計画と資金の準備が続いているかです。

修繕積立金が安いマンションの方が有利とは限らない

例えば、次の2つのマンションがあるとします。

毎月の支払いだけを見れば、Aマンションの方が魅力的に見えます。

しかし、数年後の大規模修繕に必要な資金が不足し、今後の値上げや一時金が必要になる可能性まで考えれば、修繕積立金が安いAマンションの方が有利とは限りません。

現在の負担額だけでなく、将来必要になる費用まで含めて見ることが重要です。

滞納・積立残高・借入れから管理の健全性を見る

マンション管理の中身を見るときは、毎月の管理費や修繕積立金だけでなく、管理組合全体の財務状態にも注目します。

主な確認項目は次のとおりです。

• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• 修繕積立金の残高
• 管理費・修繕積立金の改定予定
• 一時金の徴収予定
• 管理組合の借入金

特に滞納については、売主本人の滞納と、マンション全体で発生している滞納を分けて考える必要があります。

売主本人に未納がある場合と、他の区分所有者を含めてマンション全体で滞納が発生している場合では意味が異なります。

マンション全体で滞納が多ければ、管理組合の収入や将来の修繕資金に影響する可能性があります。ただし、滞納があるという事実だけで「売れない」「管理状態が悪い」と断定するものではありません。

同様に、管理組合に借入金があっても、それだけで問題とは限りません。

• 何のための借入れなのか
• 現在の残高はいくらか
• 返済計画はどうなっているか
• 今後の修繕や一時金にどのような影響があるか

こうした情報まで確認して判断します。

査定・売却時にはどの資料を確認する？

管理・修繕状況は、室内や共用部を見ただけでは分かりません。

実務では、売主への聞き取りや手元にある資料に加え、管理に関する各種資料から確認していきます。

査定を依頼する前に、これらをすべて売主自身で新たに取り寄せる必要があるとは限りません。

管理規約、長期修繕計画、総会資料など手元にあるものは確認できるようにしておき、手元にない情報については、不動産会社に「管理・修繕について何を確認する必要があるか」を聞けばよいでしょう。

管理・修繕のチェックリスト

• □ 管理費と修繕積立金の現在額を確認した
• □ 修繕積立金の値上げや一時金の予定を確認した
• □ 長期修繕計画の作成・見直し状況を確認した
• □ 最近の大規模修繕と次回予定を確認した
• □ 修繕積立金の残高と予定工事との関係を確認した
• □ マンション全体の滞納状況を確認した
• □ 管理組合の借入れの有無を確認した
• □ 買主の利用に影響しそうな管理規約・使用細則を確認した

査定額より「管理・修繕をどう評価したか」を確認する

管理・修繕状況には、管理費や修繕積立金のような数字で確認できる情報もあれば、長期修繕計画、修繕履歴、滞納、借入れなど、複数の資料を組み合わせて判断する情報もあります。

そのため、売主自身が「修繕積立金がこの金額だから査定額はいくら変わる」と計算するのは現実的ではありません。

査定を受けたときは、提示された金額だけを見るのではなく、次の点を確認してみてください。

• 修繕積立金をどう見たか
• 長期修繕計画をどう評価したか
• 今後の値上げや一時金をどう考えたか
• 大規模修繕の履歴・予定をどう見たか

管理・修繕状況を査定の中でどのように判断したのかを確認することで、査定額の根拠を比較しやすくなります。

査定額が高い会社を選ぶのではなく、その金額にどのような根拠があるのかを比較することが重要です。