マンション売却の媒介契約3種類。違いと選び方

マンションを仲介で売るときの媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。大きな違いは、複数の不動産会社へ依頼できるか、売主自身で見つけた買主と取引できるか、REINS（レインズ）への登録や業務処理状況の報告にどのようなルールがあるかです。どれか1つが一律に優れているわけではありません。まず「複数社へ依頼するか」を決め、1社に絞るなら自己発見取引を残すかまで考えると選びやすくなります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約のREINS登録期限は、契約当日を数えず翌日から数え、不動産会社の休業日及びREINSの休止日は日数に含めません。一般媒介契約には法律上の登録義務はありませんが、契約で登録することとした場合はREINSへ登録できます。

最初は「複数社か1社か」で3種類を分ける

最初に依頼する会社数で分けると、3種類を整理しやすくなります。一般媒介契約は複数の不動産会社へ重ねて媒介を依頼できる契約です。これに対し、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、媒介を依頼する不動産会社を1社に限定します。

1社に絞る場合は、次に「自分で見つけた買主と取引する可能性を残すか」を考えます。売主が親族や知人などから買主となる相手方を見つけることを自己発見取引と呼びます。専任媒介契約では自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介契約ではできません。

一般・専任・専属専任は何が違う？

一般媒介契約：複数社へ重ねて依頼できる

一般媒介契約は、1社に依頼先を限定せず、複数の不動産会社へ同時に媒介を依頼したい場合に検討しやすい契約です。自己発見取引も可能です。一方、専任・専属専任のようなREINSへの法定登録義務や、定期的な業務処理状況の報告義務はありません。報告方法や頻度は契約前に確認します。

一般媒介契約でもREINSへ登録できます。したがって、「一般媒介契約ではREINSを使えない」という理解は誤りです。複数社への依頼と、広告量や購入希望者の増加は同じ意味ではありません。

標準一般媒介契約約款では、重ねて依頼するほかの不動産会社を明示する「明示型」が基本です。明示しない「非明示型」とする場合は、その旨を特約として媒介契約書に記載します。いずれの場合も、ほかの不動産会社または自己発見取引によって契約が成立したときは、依頼した不動産会社への通知が必要です。

専任媒介契約：1社へ任せつつ自己発見取引を残せる

専任媒介契約は、媒介を依頼する不動産会社を1社に絞りながら、自分で見つけた相手方と取引する可能性を残したい場合に候補になります。REINSへの登録義務があり、業務処理状況は2週間に1回以上報告されます。

複数社との連絡を避け、窓口を1社にまとめたい場合にも候補です。ただし、専任媒介契約を選んだから販売活動が必ず積極的になる、早く売れる、高く売れるという制度ではありません。

専属専任媒介契約：1社へ任せ、自己発見取引にも制限がある

専属専任媒介契約も依頼先は1社です。専任媒介契約との大きな違いは、売主自身が見つけた相手方と直接取引できないことです。REINSへの登録義務があり、業務処理状況の報告は1週間に1回以上です。

自分で買主を探す予定がなく、1社からより頻繁に活動状況の報告を受けたい場合に候補になります。ただし、報告頻度が高いことは販売力が高いことを意味しません。

REINSと販売報告は「売主が状況を確認する仕組み」

REINS（レインズ）は、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報ネットワークです。専任媒介契約・専属専任媒介契約では、登録後に登録証明書が交付されます。

専任・専属専任の登録証明書には売却依頼主向けの確認用ID・パスワードがあり、売主専用画面から登録内容や取引状況を確認できます。2025年1月からは取引状況の登録が義務化され、登録証明書の二次元コードから売主専用画面へアクセスしやすくなりました。取引状況には「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」が表示されます。

一般媒介契約でREINSへ登録した場合、東日本REINSでは機構事務局への問い合わせと本人確認により登録状況を確認できます。

また、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、業務処理状況の報告義務があります。これは売主が販売活動の状況を確認するための制度であり、報告回数の多さが成約価格や販売期間を決めるわけではありません。

どの媒介契約を選ぶ？希望から候補を絞る

Aさん：1社に絞ったが知人が買う可能性もある

Aさんは依頼したい不動産会社を1社に絞っており、販売状況も定期的に確認したい一方、知人が購入を希望する可能性があります。この場合は、1社へ依頼しながら自己発見取引を残せる専任媒介契約が候補になります。

Bさん：複数社へ同時に依頼したい

Bさんは1社に絞り切れておらず、複数の不動産会社へ同時に媒介を依頼したいと考えています。この希望を優先するなら、一般媒介契約が候補になります。複数社へ依頼する際の連絡方法やREINS登録の有無も確認しておきます。

契約期間と「売れるまでの期間」は別に考える

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3か月以内です。一般媒介契約には法律上の上限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では3か月以内とされています。媒介契約が3か月だから、マンションが3か月以内に売れるという意味ではありません。成約までの期間は、物件条件、売り出し価格、市場状況、競合物件、販売活動、購入希望者の反応などによって変わります。

マンション売却にかかる期間。いつから動き始めればよい？

更新についても自動更新を前提にしないでください。REINSの公式案内では、契約満了時の更新は依頼者と不動産会社の合意に基づき、文書で申し出る仕組みとされています。契約途中の変更・解除や費用は、実際の媒介契約書と約款を確認します。

媒介契約を結ぶ前の確認

• 複数社へ依頼するか、1社に絞るか決めた
• 自分で買主を見つける可能性があるか考えた
• 契約の有効期間と更新方法を確認した
• REINSへの登録条件・登録期限を確認した
• 登録証明書と売主専用画面の確認方法を把握した
• 業務処理状況の報告頻度と報告方法を確認した
• 契約解除・費用等の条項を媒介契約書で確認した
• 売り出し価格及び販売方針について説明を受けた

媒介契約は「どの契約なら高く売れるか」を選ぶものではありません。不動産会社へどのような条件で販売活動を依頼するかを決める契約です。会社数、自己発見取引、情報確認の仕組みという順番で自分の希望を整理し、候補の不動産会社から契約内容の説明を受け、媒介契約書を確認してから契約しましょう。

参考資料

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法 第34条の2」
• 国土交通省「宅地建物取引業法関係」
• 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」
• 公益財団法人 東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
• 国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」