マンション売却後の手取りはいくら？計算する方法

マンションが4,000万円で売れても、4,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。住宅ローンが残っていれば完済分を差し引き、仲介手数料等の売却費用、さらに売却に伴う税金が発生する場合はその税額も見込みます。基本は「売却価格－住宅ローン残債－売却費用－税金＝手取り額」です。税額がまだわからない場合は0円とせず、まず税金を除く金額まで試算し、最終的に使える資金は税金を確認してから考えるようにします。

マンション売却の手取りは4つの数字で考える

手取り額を概算するために集める数字は、想定する売却価格、住宅ローン残債、売却費用、売却に伴う税金の4つです。

ただし、売却前は成約価格も税額も確定していません。そこで、最初から1つの最終手取りを決めるのではなく、まず税金を除く概算を出し、その後に税金を確認する2段階で考えると整理しやすくなります。

手取り額と譲渡所得は別の計算

手取り額は資金計画のための金額、譲渡所得は税金を計算するための税務上の所得です。住宅ローン残債は手取り計算では差し引きますが、そのまま譲渡所得から差し引くものではありません。

日常的にいう「売却費用」と、税務上の「譲渡費用」は同じ範囲とは限りません。税務上の譲渡費用は、売却するために直接かかった費用を中心に判断されます。購入価格も手取りから直接差し引くのではなく、税務上は取得費の計算に関係します。

まず税金を除く概算、そのあと最終手取りを考える

売却前は、取得費・譲渡費用・所有期間・税制特例等を確認しないと、税額が決まらない場合があります。税金がわからないからといって0円にせず、「未確認」として残します。

手取り額を4STEPで概算する

各項目は、次の順番で確認します。

1. 想定する売却価格を決める：売却前は、査定価格や相場、販売状況をもとに想定成約価格を置きます。売り出し価格をそのまま確定価格として使いません。
2. 住宅ローン残債を確認する：住宅ローンが残っていれば差し引きます。決済日が決まった段階では、全額返済に必要な金額を利用中の金融機関へ確認します。完済済みなら0円です。
3. 売却費用を確認する：仲介手数料、印紙税、登記関係費用、住宅ローン関係費用等、自分に発生する売却費用をまとめます。
4. 税金を確認する：売却に伴う税金が発生する場合は最終手取りから差し引きます。未確認なら0円にせず、いったん税金を除く概算までにします。

売り出し価格と成約価格の違いを確認したい場合は、売り出し価格と成約価格の違いも参考にしてください。

4,000万円で売れても手取りは人によって違う

次は説明用の架空例です。売却費用150万円は計算例のための仮定であり、一般的な標準額ではありません。

Aは4,000万円－1,800万円－150万円＝2,050万円、Bは4,000万円－150万円＝3,850万円です。同じ売却価格でも、住宅ローン残債によって手元に残る金額は大きく変わります。税金が未確認なら、この2,050万円や3,850万円をそのまま全額使える資金とは確定しません。

売却前は3つ程度の価格で試算する

まだ売れていない段階では、成約価格は確定していません。たとえば4,200万円・4,000万円・3,800万円のように複数の想定成約価格を置き、それぞれで手取りを試算します。売却価格に応じて変わる費用がある場合は、各ケースで費用も計算し直します。

自分で使える手取り試算シート

税金が未確認の場合、結果は「現時点では税金を除く概算」とします。固定資産税等、管理費・修繕積立金等について契約上の精算金がある場合は、実際の受取額に加減されることがあります。

決済日の入金額だけで最終手取りを判断しない

売却代金、手付金、住宅ローン返済、売却費用、税金は、同じ日にすべて動くとは限りません。たとえば売却価格4,000万円のうち手付金200万円をすでに受け取り、決済時に残代金3,800万円を受け取るなら、手付金は売却価格の一部です。4,000万円＋200万円＝4,200万円とは計算しません。

決済日に口座へ入る金額ではなく、売却全体を通して最終的にいくら残るかで資金計画を考えます。

「マンションを売ったらいくら残る？」判断フロー

まず4つの数字を確認する

• 想定する売却価格
• 最新の住宅ローン残債
• 売却費用の見込み
• 売却に伴う税金の見込み

売却前は、いずれも概算を含みます。必要資金から売却価格を逆算して決めるのではなく、市場で想定できる売却価格から手取りを試算し、その金額で必要資金を満たせるか確認する順序にします。

不動産会社・金融機関等へ確認する質問

手取り額を計算する前のチェックリスト

• □ 売り出し価格をそのまま確定売却価格としていない
• □ 想定成約価格で試算している
• □ 最新の住宅ローン残債を確認した
• □ 自分に発生する売却費用を確認した
• □ 税金が発生する可能性を確認した
• □ 税額不明なのに0円としていない
• □ 購入時の価格を手取りから直接差し引いていない
• □ 手付金の二重計上や、決済日の入金額だけでの判断をしていない

売却後の資金計画は「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にいくら使えるか」で考えることが重要です。4つの数字を集め、税金が未確認なら未確認のまま分けておき、複数の想定成約価格で手取りを試算してください。

参考資料

• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会『令和8年版 不動産の税金これだけガイド』
• 池田浩一『知りたいことが全部わかる！ 不動産の教科書』株式会社ソーテック社