住宅ローンが残るマンションは売却できる？

住宅ローンが残っていても、マンションの売却活動を始めることはできます。ただし、通常の売却を完了するには、売却時に住宅ローンを完済し、売主側の抵当権を抹消できる資金計画を確認する必要があります。見るべきなのは「想定成約価格＞ローン残債」だけではありません。仲介手数料や登記関係費用等の売却費用もあるため、想定成約価格から売却費用とローン完済必要額を差し引き、不足がないか確認します。不足する場合は、自己資金等で補えるかまで確認してから売却方法を具体化します。

ローン残債だけでは、マンションを売却できるかは判断できません。売却代金から費用を支払ったあとでも、住宅ローンを完済できるかを見る必要があります。

住宅ローンが残っていても売却活動は始められる

住宅ローンが残っていても、売り出すまえに必ず全額返済する必要があるとは限りません。一般的な売買では、売却代金等を住宅ローンの完済へ充て、決済時に完済と抵当権抹消に必要な手続きを進める場合があります。

抵当権は住宅ローンの担保となる権利

住宅ローンを借りる際には、金融機関がマンションへ抵当権を設定している場合があります。民法では、抵当権者が担保となった不動産から優先して弁済を受ける権利を定めています。

通常のマンション売却では、売却時に住宅ローンを完済し、売主側の抵当権を抹消して買主へ引き渡せる状態にすることを前提に考えます。法務局も、住宅ローン完済後の手続きとして抵当権抹消登記を案内しています。

完済方法、必要書類、申込期限等は金融機関や取引条件によって異なります。売却代金を受け取ったあとで自由に返済すればよいと考えず、金融機関・不動産会社・司法書士等と確認して進めます。

売却できるかは「想定成約価格－費用－完済必要額」で見る

売却可能性を確認するときは、次の式で整理すると判断しやすくなります。

「売却時の資金差額」は、この記事で判断しやすくするための整理で、法律・金融上の正式名称ではありません。税金まで含めた最終手取り額とも異なります。

想定成約価格がまだわからない場合は、不動産会社の査定を受け、査定価格の根拠や近い成約事例を確認します。高い査定価格をそのまま成約価格とせず、現実的な価格帯で試算します。

住宅ローン残債と完済必要額は分けて確認する

売却検討の初期は、返済予定表、年末残高証明書、金融機関のWeb画面等で現在の住宅ローン残債を確認します。ただし、決済日の完済必要額が確認時点の残高と同じとは限りません。

金融機関によっては、全額返済時に借入残高に加えて完済日までの利息や所定の手数料等が必要です。そのため、具体的な決済日が決まった段階では、金融機関へその日に完済するための金額を確認します。

アンダーローン・オーバーローンも費用込みで判断する

一般に、売却価格が住宅ローン残債を上回る状態を「アンダーローン」、残債が売却価格を上回る状態を「オーバーローン」と呼びます。

ただし、売却可否はこの2つの数字だけでは判断できません。売却費用まで差し引いたあとで、完済必要額を賄えるかを確認します。

売却価格がローン残債を上回っても不足することがある

4,000万円で売れてローン残債が3,900万円でも、100万円が余るとは限りません。売却費用を150万円と仮定すると資金差額は▲50万円です。売却価格＞ローン残債でも、自己資金が必要になる場合があります。

なお、150万円は説明のための架空値であり、一般的な売却費用を示すものではありません。

アンダーローンの場合

売却代金から住宅ローン完済必要額と売却費用を支払える見込みがあれば、通常の売却を進めやすい状態です。ただし、アンダーローンだから確認不要ということではありません。最新の完済必要額、売却費用、抵当権の有無、実際の決済方法を確認します。

オーバーローンの場合

オーバーローンでも、それだけで売却不能と決まるわけではありません。不足額を計算し、自己資金で補えるかを確認します。自己資金だけで難しい場合は、利用中または新たに相談する金融機関へ、住み替えに関連するローン商品を含め利用可能な選択肢があるか確認します。商品内容や審査条件は金融機関によって異なります。

通常の方法で完済できない場合に、金融機関との調整を伴う任意売却が検討されるケースもありますが、オーバーローン＝任意売却ではありません。

3ケースで売却可能性を比較する

ケースBのように、想定成約価格がローン残債を上回っても、費用込みでは不足することがあります。ケースCで自己資金350万円を用意できる場合も、金融機関・不動産会社等へ完済・決済方法を確認します。350万円を用意できれば必ず売却できるという意味ではありません。

売却前は成約価格が確定していません。売り出し価格が4,500万円でも、4,500万円で成約するとは限りません。たとえば4,200万円、4,000万円、3,800万円のように複数の想定成約価格で試算すると、不足額の変化を確認できます。

ローンが残るマンションを売る4STEP

1. STEP1：住宅ローンの現在残高を確認する
   返済予定表、年末残高証明書、Web画面等で現在地を把握します。
2. STEP2：現実的な想定成約価格を確認する
   査定価格だけでなく、近い成約事例、競合物件、販売方針等も見て価格帯を考えます。
3. STEP3：売却費用まで含めて資金差額を計算する
   「想定成約価格－売却費用－完済必要額」で不足の有無を確認します。
4. STEP4：不足する場合は自己資金等で補えるか確認する
   不足額を確認し、金融機関・不動産会社等と完済・抵当権抹消の見込みを詰めます。

売却前に不動産会社・金融機関へ確認する

住宅ローンが残るマンションを売る前の確認

• 最新の住宅ローン残債を確認した
• 売り出し価格ではなく、現実的な想定成約価格で考えた
• 売却費用を含めて資金差額を計算した
• 「売却価格＞ローン残債」だけで安心していない
• 決済時の完済必要額を金融機関へ確認する予定がある
• 抵当権の有無を確認した
• 不足額がある場合に用意できる自己資金を確認した
• 自己資金だけで不足を補えない場合は、早めに金融機関へ相談する

住宅ローンが残っていても、マンション売却は検討できます。重要なのは、想定成約価格から売却費用を差し引いた資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる見込みがあるかです。不足があれば、自己資金等で補えるかまで整理します。

参考資料

• e-Gov法令検索「民法 第369条」
• 法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
• 住宅金融支援機構「繰上返済（個人住宅融資の場合）」
• 三菱ＵＦＪ銀行「期限前完済」
• 三菱ＵＦＪ銀行 Money Canvas「住宅ローンが残っていても住み替えは可能？手順や進め方を詳しく解説」
• 池田浩一『知りたいことが全部わかる！ 不動産の教科書』株式会社ソーテック社