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「不動産&マンション売却査定.com(スマイスター)」の利用方法

マンション売却で一番気になるのは、「いくらで売れるのか?」ではないでしょうか?
「不動産&マンション売却査定.com(スマイスター)」は、ご自身のマンション以外にも投資用不動産、投資用マンション、中古マンション、戸建(一戸建て)、土地、などの不動産の売却を6社に一括依頼できるサイトです。
マンション売却のきっかけは、買い換えや相続、必要なくなった、単純に売却したいなど、さまざまです。どのような理由であれ、大手の不動産会社から、地元密着型の会社までマンション売却・不動産売却のプロが、あなたの不動産売却をサポートします。

また、「不動産&マンション売却査定.com(スマイスター)」では、単にマンション価格の査定をするだけのサイトではありません。マンション売却査定と同時に、信頼できる不動産仲介会社と出会うチャンスを提供しています。

是非、あなたのマンション売却成功のため、一助としてサイトをご利用ください。
きっと、ピッタリの不動産会社に出会えるはずです。

「不動産マンション売却査定.com」の流れ
不動産売却Q&A
路線価の活用法
税金相談サービス
不動産会社の売却実績

マンション売却・マンション売却完全ガイド

マンションを売却する機会は一生に何回もある事ではありません。一般の人であれば一生に一回あるかないかの事です。しかし、プロではない一般の人がマンションの売却をする際には、不動産会社の言われるままに売りに出したことで、例えば本来7,000万円で売却できたマンションを6,000万円で売ってしまい、大失敗をするというケースがあります。失敗することなくマンションを売却するには、マンション売却の査定から売買成立まで適切なフォローをしてもらえる不動産会社と出会うことが何よりも重要です。ここでは、初めてマンション売却をする人が間違った選択をしないように、下記5つのポイントに沿ってガイドをさせていただきます。

1まずは相場を調べる

●売却査定

まずはマンションの売却相場を調べます。マンションの相場は周辺で売り出している物件価格を確認したり、ポータルサイトで同条件の物件を検索して知る方法があります。最近ではインターネットで条件を入力する事で概算価格が出るツールもありますが、ここではマンションの売却に強い一括査定サイトを利用するか、大手の不動産会社や地元の不動産会社など複数の会社に売却査定を依頼することをお勧めします。

●複数査定

複数の会社に売却査定を出すことで、相場を把握する事ができます。不動産会社からしつこく電話がかかってきたりすることがありますが、より多くの会社から売却査定を出してもらうことで、より正確なマンション売却相場を知るチャンスが増えます。

●査定時の注意点

マンション売却の査定価格は、「不動産会社が契約を取るために高い査定金額を出すこと」「不動産会社が早く売買を成立するために安い査定金額を出すこと」があります。ですから複数会社から査定をしてもらって、単純に一番査定金額が高かった会社に決めてしまうと失敗する可能性があります。 査定額の根拠を各不動産会社に確認して、しっかりと比較をすることで回避をすることができます。

2会社を決める

●会社の決め方

マンションの売却査定を複数の会社に依頼した後は、実際に仲介を依頼する不動産会社を決定します。査定価格、担当者の対応、会社の信用度、営業拠点の有無などに加えて、周囲の評判なども確認しながら選定できるのがベストです。マンションを査定して、実際に買い手が見つかるまでは売却が完了しません。高い査定額を出した会社に依頼をしたけれど、6ヶ月経っても買い手が見つからず、安い金額で売らざるを得なくなったりすると元も子もありません。査定額だけではなく、信頼できる担当者・会社なのか、信頼できる情報なのかをしっかりと見極める必要があります。

●契約の種類

不動産会社にマンション売却の依頼を決めて締結する媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。下図のように各契約ごとに特徴がありますので、不動産会社を選ぶ際には契約の種類も理解した上で契約をすることが大切です。

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他の不動産会社との契約 できない できない できる
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 無制限
依頼主(売主)への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし
指定流通機構(レインズ)への登録義務 あり あり 任意登録
依頼主(売主)が購入希望者(買主)と直接契約 ×
不動産会社がお勧めする確率

ベストな契約の種類は状況によって変わってきます。大多数の不動産会社としては専属専任媒介契約を締結したいところではありますが、売主側の制約が多くなるため、他社にお客様が流出しにくい専任媒介契約が締結できれば充分という意向があります。一般媒介契約ですと買主を見つけてこれないと、他社が紹介した買主で契約が決まってしまい自社の利益には一切ならないからです。

一般媒介契約は売主としては有利な契約ですが、不動産会社が積極的に買主を探さない(広告などを積極的に出さない)可能性がありますので売りに出しても買主が見つからないというリスクがあります。希望の売却金額と時期などを考慮して、最善の契約形態を選ぶ必要があります。

3売り出し価格を決める

不動産会社を選び、媒介契約を締結した後は売り出し価格を決めることが必要です。スムーズな売却完了のため、マンションの売り出し価格を決めるポイントは3つあります。

1. 売却が出来る価格(売れる可能性が70~90%程度)

この価格であればすぐに買主がつくであろう価格です。相場(不動産会社の査定額)よりも少し低い金額がすぐに売れる金額となります。早ければ1週間程度でマンション売却が成立するケースもあります。

2. 売却の可能性がある価格(売れる可能性が30~70%程度)

相場に近い金額(多くの不動産会社が査定してくる金額)と言ってもいいと思います。すぐに決まるケースもありますが、一般的には数週間から3カ月程度はかかってしまうことが多いです。

3. 売却したい価格(希望価格で売れる可能性は10~30%程度)

売主自らが希望する価格です。当然、例えば「相場の2倍」の金額で売るのは難しいところですが、買主によっては払ってもいいと判断をしてもらえれば売買は成立をしますので、相場よりも高く売れる要素があればチャレンジしてもいいと思います。但し、6ヶ月以上経過しても買主が見つからないこともありますので、注意をしてください。

上記3点をしっかり念頭に置いて、売り出し価格を決めましょう。当然、不動産会社でないと周辺のマンションの相場やマンション購入希望者の情報をつかめていないため、適切な判断ができません。不動産会社のアドバイスもしっかりと聞いて決定する事が望ましい方法です。

4販売活動をする

売り出し価格が決定すれば、不動産会社が広告活動や買主への物件の紹介を始めます。売主は物件の見学を希望するお客様への内覧をする機会が出てきます。内覧時には、お部屋の片づけと実際の見学時に住んでみないとわからないマンションンの良いところなどをアピールすることがコツです。一度決定したマンションの売り出し価格で売却を成立するためには、手を抜けないポイントです。

5引き渡しをする

販売活動によりマンションの買主が見つかれば、残すは引き渡しのみです。引き渡し時には借入金の返済(返済準備)、抵当権抹消手続き(準備)、必要書類等の準備、電気・ガス・水道の届けや管理会社への連絡等引っ越し準備などが必要になります。引き渡し時には司法書士による書類確認、必要書類への記名・捺印、諸経費の支払い、鍵の引き渡しなどがあります。引き渡し後のクレームなどが無いように、しっかりと準備と対応する事が大切です。マンションの査定から買主への引き渡しまでのポイントは以上となります。5つのポイントをしっかりと理解し、マンション売却を進めましょう。

お役立ち情報

マンションの売却査定

マンションの売却査定には、一般に「取引事例比較法」が用いられます。マンション売却査定の方法は、①原価法②取引事例比較法③収益還元法―がありますが、新築マンションの売却査定には原価法が、中古マンションや一般の一戸建て住宅の売却査定には取引事例比較法が用いられることが通常です。収益還元法は賃貸収益の観点で査定され、主に投資を目的とした物件に用いられます。

マンションの売却査定に適した取引事例比較法とは、売却を検討しているマンション(査定マンション)とその周辺の類似したマンション(売却事例マンション)の過去2年くらいの取り引き価格のデータとを比較して売却査定価格を算出する方法です。

売却事例マンションとの比較材料になる評価項目は、①部屋の広さ②バルコニーの方位、階数、開口部の数③建物の建築年数④過去のリフォームの有無や設備のグレード⑤路線価―などです。
より正確な査定を行って売却に適正な価格を導くためには、不動産会社が物件の現地調査を行います。これを訪問査定といいます。この際には、リフォームの必要性、共有部分の状態、建物の日当たりや眺望、それ以外にも周辺の環境や交通、買い物の便、駐車場の有無―などを調査します。中古マンションでも、清潔に掃除が行き届いていて好印象を与えられれば、評価にプラスになります。

これらの項目で売却事例マンションと査定マンションの両方を総合評価し、 比較した上で売りたい中古マンションの売却査定価格が算出されます。おおむね3ヶ月で売却完了すると思われる価格が適正価格とされています。

マンションの売却査定を依頼するのは1社の不動産会社とは限りません。売却査定だけなら無料で行ってくれる会社もたくさんあります。複数の会社に査定をお願いして売却の適正価格を把握するもの良い方法だと思います。

分譲マンション売却のポイント

2015年現在、首都圏を中心としたマンションの市場が盛り上がりを見せています。分譲マンションを売却するうえで、より高く売却するためにはどういったポイントがあるのでしょうか。

1. マンションの立地

分譲マンションの売却において、重要視されるのが「立地」です。最近では郊外の一戸建てに住んでる方が駅近のマンションに住み替えられる需要などもあり、より立地が肝心になっています。駅近だけがマンションの立地ではありません。病院やスーパー、コンビニがあることなどもマンション売却においてプラスになります。

2. マンションの眺望

マンションにおける眺望は、図面やネットの情報だけでは伝わらない重要なポイントです。同じ5階のマンションの部屋でも、窓の外が開けているのか、他の建物やマンションで遮られているのか、という違いは現地調査に来た不動産会社や、購入希望の内覧者にとって違ったイメージを与えます。特に建物が多い都心のマンションの場合、眺望が良いことは売却においてプラスになるでしょう。

3. クロス・床・水回り

実際に住んでいた分譲マンションを売却する場合、生活感のある部屋が多いと思います。その部屋に内覧者が来られた場合、クロスや床、水回りがどう傷んでいるのかは非常によく見られる部分です。日常的なこまめなお手入れが重要です。

また、分譲マンションを売却するにあたって「ハウスクリーニング」もおすすめです。費用対効果で考えれば、数万円のハウスクリーニング料を支払い、10~20万円高く売れるケースも珍しくないため、より高く分譲マンションを売却するのであればハウスクリーニングもご検討ください。

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