マンションの住み替えにかかる費用。住み替えに失敗しないためには?


                マンションの住み替えにかかる費用。住み替えに失敗しないためには?

マンションの住み替えに必要な費用について解説します。
現在のマンションを売却する際や住み替え先のマンションを購入するときには、どのような費用が発生するのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

マンションの住み替えに必要な費用

マンションの住み替えには、現在住んでいるマンションを売却する際に発生する費用と、次に住むマンションを購入する際に発生する費用があります。

それぞれに分けてどういった費用がかかるのかを紹介します。

現在住んでいるマンションを売却する際に発生する費用

マンションを売却する際は、売却代金による収入だけでなく、支出も発生します
具体的にはどのようなものがあるのでしょうか。

仲介手数料

ほとんどの場合、マンションを不動産会社に依頼して売却します。売却が完了した際に、不動産会社に対して支払う報酬として仲介手数料が発生します。
契約条件の交渉や重要事項の説明、取引を成立させてくれた対価として支払います

仲介手数料は上限が定められており、売買価格により変動します。
売買価格のうち、
・0円以上200万円未満の部分は、売買金額×5%
・200万円以上400万円未満の部分は、売買金額×4%
・400万円以上の部分は、売買金額×3%
で計算したものを足したものになります。

これを簡易的に計算できるのが次の式です。

・売買価格が200万円以下の場合は、(売買価格×5%)+(消費税)
・売買価格が200万円以上400万円以下の場合は、(売買価格×4%)+2万円+(消費税)
・売買価格が400万円以上の場合は、(売買価格×3%)+6万円+(消費税)

収入印紙税

印紙税とは、商業取引の文書に対して課せられる税です。
不動産売買契約書も印紙が必要になるため、費用としてかかります。

以下の表のように、不動産売買契約書の印紙税は売買価格により変動します。

売買契約金額 印紙税額(単位:円)
10万円を超え 50万円以下のもの 200
50万円を超え 100万円以下のもの 500
100万円を超え 500万円以下のもの 1,000
500万円を超え1千万円以下のもの 5,000
1千万円を超え5千万円以下のもの 10,000
5千万円を超え 1億円以下のもの 30,000
1億円を超え 5億円以下のもの 60,000
5億円を超え 10億円以下のもの 160,000
10億円を超え 50億円以下のもの 320,000
50億円を超えるもの 480,000

これは、2022年3月31日まで適用されるものです。

登記に関わる費用

登記を行うことで、自身がこの物件の所有者であることを第三者に主張することができるようになります。マンションなどを売買する際は、必要なことです。

国に支払う「登記免許税」と、「司法書士への依頼費用」の2つがあります。

・登録免許税
不動産を売却する際の登録免許税の中には、所有権変更、住所変更、抵当権抹消などが含まれます。
「抵当権抹消」とは、住宅ローンが支払えない場合に土地や建物を担保にする抵当権を登記簿から抹消することです。

・司法書士への依頼費用
登記には専門的な知識が必要なため、司法書士に代理で行ってもらう必要があり、そのための手数料がかかります。

ハウスクリーニング代金

部屋の状況によっては、ハウスクリーニングが必要な場合があります。
実際に、売却活動が始まると、内見を希望する購入検討者も現れます。内見時に、部屋の状態が汚いと良い印象を与えずなかなか売却に至らない、といったケースもあり得ます。ハウスクリーニングによって、部屋の見栄えを良くしておくことはとても重要なのです。
ハウスクリーニング代金は部屋の広さなどによって異なりますが、相場は4万~10万円といわれています。

マンションを売却する際にかかる費用の目安
金額の目安
仲介手数料 一般的に(売買価格×3%)+6万円+(消費税)、売買価格により変動
収入印紙税 一般的に(売買金額1億円以下)~3万円、売買価格により変動
登記に関わる費用 「登記免許税」所有権移転…一般的に(固定資産税評価額×2%)
       抵当権抹消…1つの不動産あたり1000円  など
「司法書士利用手数料」一般的に2万~3万円、司法書士事務所によって異なる
ハウスクリーニング代金 相場は4万~10万円

住み替え先のマンションを購入する際に発生する費用

住み替え先のマンションを購入する際も売却の際と別に、諸費用がかかります。

また、売却時に発生する費用で説明した「仲介手数料」「収入印紙税」「登記に関わる費用」に関しては、購入時も同様に費用がかかるものです。

仲介手数料

マンションなどの不動産は不動産会社を経由して購入します。そのとき、不動産会社に支払う報酬として仲介手数料が発生する可能性があります。仲介手数料は必ずかかるわけではありませんが、中古マンションを購入するケースなどでは発生するケースもあります。

購入時の仲介手数料も売却と同様に上限が決まっており、

・売買価格が200万円以下の場合は、(売買価格×5%)+(消費税)
・売買価格が200万円以上400万円以下の場合は、(売買価格×4%)+2万円+(消費税)
・売買価格が400万円以上の場合は、(売買価格×3%)+6万円+(消費税)

で計算することができます。

収入印紙税

マンションを購入する際も、売却する際と同様に、印紙が必要になるため、費用としてかかります。

登記に関わる費用

売却する際と同様に、国に支払う「登記免許税」と司法書士に支払う「司法書士利用手数料」があります。
購入する際は、所有権変更、抵当権設定などの登記を行います。

手付金

マンションを購入する際、売買契約を結ぶと同時に、買主が売主に支払うものです。売主が買主から手付金を受け取ることで、双方の合意が得られたということになります。

手付金は、買主が契約を取りやめた場合は、そのまま買主に全額支払われ、また、売主が契約を取りやめた場合は手付金を買主に返却すると同時に、同額を買主に支払うことになります。いわゆる保証金のような役割を担っています。

また、手付金は売買金額とは別として扱われますが、実際に物件の売買を行う際は、手付金は基本的に売買金額の一部に充当するケースが多いです。

住宅ローン手数料

住宅ローンを組む際に必要な手数料がいくつかあります。
そのうちの代表的なものを3つ紹介します。

融資手数料
住宅ローンの借り入れ先である銀行などの金融機関に支払う手数料
ローン保証料
住宅ローンの支払いが滞ったときに金融機関への支払いを肩代わりしてくれる保証会社との契約金
保証会社手数料
保証会社との契約を結ぶ際に支払う手数料

不動産取得税

土地や建物を取得することに対して課せられる税金です。
原則として、

(固定資産税評価額×4%)

で計算されます。

2021年3月1日までに購入した物件については、税率が3%に引き下げられています。

固定資産税評価額とは、土地や建物の目安であり、市町村が依頼した不動産鑑定士が3年に1度決定するため、固定の金額ではありません。また、市町村の役場から、毎年納付書が不動産の所有者に郵送で通知が届きます。

また、それ以外にも、不動産を管轄する市町村で固定資産税評価額証明書を取得するか、固定資産税台帳を確認することで知ることができます。

火災保険料

火災保険はマンション購入の場合、加入が義務ではありませんが、忘れずに入っておきましょう。
保険料は、補償内容や面積など条件によってさまざまです。

固定資産税と都市計画税の精算料

「固定資産税」とは、土地や建物などの固定資産を所有することに対して課される税金です。
「都市計画税」とは、市街化区域に土地や建物を所有することに対して課される税金です。

これらは、毎年支払う必要がありますが、物件の購入時など1年の中で所有者が変わった場合、売主と買主の両者が負担します。これを精算料として、購入する際に売主が支払う必要があります。売主と買主の負担額は、起算日から日割りで決めます

管理費と修繕積立金

管理費と修繕積立金も、日割りで売主と買主の両者が負担するケースが多いです。
「管理費」とは、日々、家賃の入金管理や設備の修繕などの業務を委託している管理会社に対して、物件の所有者が支払う費用です。
「修繕積立金」とは、将来の建物の修繕やメンテナンスが必要となった場合のために、積み立て金として管理会社に支払うものです。
もし、売主が管理費と修繕積立金を滞納していた場合、買主が引継ぎ、支払い義務を負うことになるため注意が必要です。売主は買主に滞納の金額を事前に報告する義務があります。

補修費用

中古マンションを購入する場合、補修が必要なものもあります。
そのため、物件の状況によってはリフォームをはじめとした補修費用がかかります

マンションを購入する際にかかる費用の目安
金額の目安
仲介手数料 一般的に(売買価格×3%)+6万円+(消費税)、売買価格により変動
収入印紙税 一般的に(売買金額1億円以下)~3万円、売買価格により変動
登記に関わる費用 「登記免許税」所有権移転…一般的に(固定資産税評価額×2%)
       抵当権設定…(住宅ローンの借り入れ額×0.4%)  など
「司法書士利用手数料」一般的に4万~10万円、司法書士事務所によって異なる
手付金 一般的に購入物件価格の5~10%、上限は宅地建物取引業法より定められた20%
住宅ローン手数料 一般的に物件購入価格の6~10%
不動産取得税 原則(固定資産税評価額×4%)
火災保険料 補償内容や面積など条件によってさまざま
固定資産税と都市計画税の精算料 購入時期によって異なる
管理費と修繕積立金 売主の支払い状況によって異なる
補修費用 建物の状態や修繕箇所により異なる

これらの費用は、マンションの売却代金で充てるケースが多いです。そのため、売却金額と購入金額を計画的に設定しましょう。
まずは、現在のマンションの売却金額を不動産会社に相談してみましょう。

その他、マンションの住み替え時に発生する費用

マンションの売却や購入時以外にも、費用は発生します。
住み替えの進め方や状況によってはこれまで説明した費用に加えて、思わぬ出費が発生する可能性もあります。

引っ越し費用

引っ越し業者に荷物の運搬を依頼する場合、引っ越し費用が掛かります。
特に、売り先行で住み替えする場合には、仮住まいへの引っ越しと、新居への引っ越しの2回、業者に依頼することになります。そのため、買い先行の約2倍費用がかかるので注意しましょう。

家具や家電など生活用品の購入費

引っ越し時に、家具や家電を新しくそろえる場合、購入費用がかかります。
また、もともと所有していた大型家具や家電を処分するためには、不用品処分費がかかる場合もあります。

仮住まいにかかる費用

住み替え先のマンションを購入する以前に現在のマンションが売却された場合、マンションの購入までの期間、仮住まいをする必要があります。売り先行型の住み替えにおいて、しばしば発生し得る状況です。
仮住まいとして、ウィークリーマンションや賃貸に住むため、賃料やトランクルームの利用料が発生します。トランクルームとは、家具や家電など運び出し、短期間の仮住まいで使用しないものを一時保管するために借りることがあります。

マンション住み替えのメリット

ここまで、マンションの住み替えにかかる費用を紹介しましたが、思ったよりも費用が発生すると感じている方もいらっしゃるかもしれません。

そこで、マンション住み替えのメリットはどういったものがあるのか紹介します。

住み替えでメンテナンスが楽になる

マンション住み替えを検討する際、どういった目的で住み替えを行うかは重要なポイントです。
例えば、子供が自立して、夫婦2人で住むには現在のマンションでは広いから、2人用のマンションに住み替えよう、と考える人もいるのではないでしょうか。2人で4人用のマンションに住む場合だとその分、掃除の手間や維持費もかかります。その分、自身の生活に合ったマンションに住み替えることで、メンテナンスを行いやすく、維持費も必要最低限ですむメリットがあります。

住み替えることでお得になるケースもある

近年、東京や都心部などでは、中古マンションの価格が上昇しています。そのため、物件によっては、買った時よりも高く売れる場合があります。

そこで、現在のマンションの価値が高いうちに売却し、自身の生活に合ったマンションに住み替えるといったことができるかもしれません。

マンション住み替えを成功させるには、まず不動産会社に相談

マンション住み替えを検討する際、まずは費用など含めて不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産会社に相談することで、実際のマンション住み替えにかかる費用を知ることができます。

まずはマンションの査定をしてもらう

マンション住み替えにどれくらいの費用がかかり、また、資金が用意できるか確認するためにも、まずは不動産会社に現在住んでいるマンションの価格査定を依頼しましょう。

マンションを査定してもらうことで、現在の自身のマンションの価値を知ることだけでなく、マンション住み替えについて、具体的に想定しやすくなります。
同時に住み替え先のマンションについても相談することができるため、効率的に住み替えを進めることができるでしょう。

複数の不動産会社で比較しよう

不動産会社に査定を依頼する際、1社だけに相談すると、自身の条件に合った売却を行うことができるか判断ができません。そこで、まずは複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

最近では、不動産一括査定サイトのように、簡単に複数の不動産会社に相談できるものがあります。まずは、一括査定サイトを利用してみましょう。

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