マンションを早く売却する秘訣を紹介。戦略的な売却計画や事前準備を紹介

「できるだけ早くマンションを売却したい」「マンションがなかなか売れなくて困っている」

今回は、そういった方に向けて、マンションを早く売却するための戦略や注意点を紹介します。

マンションを早く売却するための戦略

新しいマンションを購入したいからその資金を確保したい方や、離婚などのネガティブな事情があり早く思い出の家を売却してしまいたい方もいるでしょう。

マンションを早く売却するためには、以下のような戦略を立てましょう。

• マンションの売り時を知る
• マンション売却の事前準備をしっかりする
• 営業力のある不動産会社に依頼する
• 媒介契約の種類を変える
• 売却価格を下げる
• 買取という選択肢

ここでは、それぞれについて詳しく説明します。

マンションの売り時を知る

マンションの需要が高い時期は、早く売れます。
そのため、しっかりとマンションの売り時を知って、売却のタイミングを考えましょう。

マンションなどの物件の需要が高まるのは、1～3月の引っ越しシーズンといわれています。
実際、首都圏での中古マンション成約数では、3月が最も多く4,228件あります。

出展：公共財団法人　東日本不動産流通機構「 Market Watch　サマリーレポート2021年6月度」

需要が高い時期を想定して、1カ月前から不動産会社に相談を始めるなど、計画的に売却をしましょう。

また、その他の判断基準として、不動産価格指数を確認する方法もあります。
不動産価格指数とは、国際指針に基づき、不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成したものです。

出展：不動産価格指数　令和3年4月・第1四半期分

不動産価格が上昇している年は、それだけ物件の需要が高まっているといえます。
特にマンションの市場価格は、他の戸建てなどに比べても、年々上昇していることが分かります。

上昇している理由の1つとして、金融緩和政策の影響が考えられます。
2013年に金融緩和政策が発表され、住宅ローンの金利は低下しました。
それにより住宅ローンの審査が通りやすくなり、以前と比較してマンション購入のハードルが下がっています。
売り時を見逃さないように、早めに行動しましょう。

マンション売却の事前準備をしっかりする

売却活動を始める前の準備でも、早く売却するためのポイントがあります。
例えば、水漏れや窓の建付けなど物件に欠陥がある場合は修繕します 。
また、掃除をして見栄えを良くしておくことで、購入希望者に対する印象が良くなり、売却につながりやすいです。

ただし、大掛かりなリフォームやリノベーションは、かけた費用に見合うようなプラスにはならない可能性が高いため、必要ありません。

営業力のある不動産会社に依頼する

マンション売却における物件の広報活動や内覧など、多くの場面で不動産会社に任せることになります。
そのため、当然不動産会社の営業力によって、売れやすさは変わります。

不動産会社によって、得意な地域や物件の特徴が異なります。
不動産会社を選ぶとき、以下のポイントを確認しましょう。

• マンションの売却実績
• 得意な物件の種別（一戸建てかマンションか、など）
• 得意な地域
• ユーザーの口コミ

これらの確認方法として、不動産会社のホームページはもちろん、不動産ポータルサービスで確認できます。例えば、一括査定サイトでユーザーの口コミや実績を確認することもできます。

自分に合った不動産会社を選ぶためにも、複数の不動産会社を比較しましょう。
大手の不動産会社は売却実績があり安心のように思いますが、場合によっては地場中小でその地域に特化している不動産会社のほうが、早く売却できるかもしれません。
そのために、ただ大手の不動産会社を選ぶのではなく、地場中小も含めて比較しましょう。

失敗しないマンション売却、おすすめの不動産会社の選び方

媒介契約の種類を変える

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。
それぞれの違いは以下の表のとおりです。

一般媒介契約でなかなかマンションの売却ができない場合、専任媒介契約に変えるのも1つの手です。

仲介手数料は売買契約が成立しないと受け取ることができません。専任媒介契約だと、売主は１社のみに依頼できるため、不動産会社は必ず仲介手数料を受け取ることができます。 そのため、専任媒介契約に変えると、不動産会社が一般媒介契約に比べて積極的に売却活動をしてくれます。

反対に、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合、他の不動産会社に依頼することができません。もし、今契約している不動産会社で売却活動が十分にできていないと感じた場合は、他の不動産会社を試すつもりで、一般媒介契約に変更して複数社に依頼するのも良いでしょう。

自分の目的に合った契約かどうか検討しなおしてみても良いでしょう。

売却価格を下げる

売却価格を高く設定していると、なかなか買い手が見つからない場合があります。 早く売るためにさまざまな策を取ってみたが、それでも売却できない場合、 相場の価格に設定するか、もしくは相場でも売れない場合は売却価格を下げる必要があります。

注意点として、むやみに売却価格を下げると、得られたはずの売却金を逃し、損をしてしまう可能性があるため、不動産会社と相談しながら調整しましょう。

買取という選択肢

マンション売却をできるだけ早くしたい場合には「買取」という選択肢もあります。

買取は、売買仲介と違い、不動産会社が買主となり直接物件を買い取ってくれます。そのため、売主を見つける必要がないため、短期間で売却を済ませることができます。

ただし、不動産会社は買い取ったマンションにリフォームなどを行い、物件の価値を上げて売ることを目的としています。そのため、マンションの買取金額はリノベーション費用などを差し引いた金額になるため、仲介に比べて売却価格が7～8割程度になります。

仲介と比べて売却金額が安くてもいいから、できるだけ早く売却して現金化したいという人にはおすすめです。

焦って売却に失敗するどうなる？

早くマンションを売りたいからと言って、焦ってしまうと失敗するかもしれません。 マンション売却に失敗するとはどういったことなのでしょうか。

資産価値が下がり、さらに売れなくなる

マンションなどの物件の価値は、建物の老朽化や相場の変化によって年々下がってきます。 そのため、すぐに売れていれば手に入れることができた売却金額に比べて、長引くと売却価格が下がってしまう可能性があります。

購入希望者への印象が悪くなる

売却が長引くと、購入希望者から「何か売れない理由があるのではないか」と思われ、印象が悪くなります。 そうすると、売却価格を下げる必要や、マンションが売れなくなる可能性があります。

維持費の負担が増える

売却が長引くと、その分マンションの維持費がかかります。 例えば、固定資産税は、毎年払う必要があり、支払い続けるよりは、少し安くても早く手放したほうが、損失が少ない可能性があります。

早くマンションを売却する時の注意点

マンションを早く売却したいからといって、焦ってしまうと落とし穴もあります。 ここでは、早くマンション売却をする時の注意点を紹介します。

囲い込みに気をつける

囲い込みとは、不動産会社が、仲介を依頼された物件を、すでに申し込みがあるように偽るなどして、他の不動産会社に契約させないようにすることです。

不動産会社は仲介に対する報酬として仲介手数料を売主側からと買主側からもらいます。 そのため、どちらも契約をすることができれば、両方から仲介手数料をもらえ、利益を得ることができるため囲い込みをします。 そうすると、せっかく他の不動産会社経由で物件の購入希望者がいても逃してしまうことになります。

例えば、不動産会社の売買実績を確認した時、両手仲介を多く行っている不動産会社は囲い込みを行っている可能性があります。 囲い込みを避けるためには、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼するのをおすすめします。 囲い込みされないように、信頼できる不動産会社を選びましょう。

複数の不動産会社を比較しよう！

信頼できる不動産会社を見つけ、マンション売却を早く成功させるためにも、複数の不動産会社を比較しましょう。

1社だけに依頼をすると、その不動産会社が、自分の希望どおりのマンション売却をしてくれるかどうか判断できません。
一括査定サイトでは、簡単に複数の不動産会社を比較することができるため、利用してみることをおすすめします。