マンションの売却後に確定申告は必要？必要・不要なケース

マンションを売却しても、すべての人に所得税の確定申告が必要になるわけではありません。課税対象となる譲渡所得があり、確定申告義務に該当する場合は原則として申告が必要です。一方、譲渡損失が生じ、利用する税制特例もなければ、マンション売却だけを理由とする確定申告は原則不要です。

ただし、確定申告が必要かどうかは「高く売れたか」「購入価格より安く売れたか」だけでは判断できません。3,000万円特別控除や譲渡損失の特例を利用する場合は、税額が0円になる場合でも申告が必要です。

まずは次の表で、自分の売却がどのケースに近いか確認してください。ここで大まかな位置を確認してから、その理由を順番に見ていくと判断しやすくなります。

この表で特に確認したいのは、「譲渡所得がプラスかマイナスか」と「税制特例を利用するか」の2点です。ここからは、なぜその2点で確定申告の扱いが変わるのかを説明します。

マンション売却後に確定申告が必要になるケース

確定申告が必要になる代表的なケースは、課税対象となる譲渡所得がある場合と、税制特例を利用する場合です。特に注意したいのは、税金を納めることと、確定申告をすることは同じではないという点です。

課税対象となる譲渡所得がある場合

マンションを売却して利益が生じたかどうかは、売却価格と購入価格を単純に比べるのではなく、税務上の「譲渡所得」を計算して確認します。

取得費にはマンションを取得したときの代金や一定の費用が含まれ、建物部分については所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用には、売却のために直接かかった仲介手数料等が含まれます。

この計算によって課税対象となる譲渡所得が生じ、所得税の確定申告義務に該当する場合は申告が必要です。

ただし、譲渡所得が少しでもプラスなら、すべての人が必ず所得税の確定申告をするわけではありません。たとえば、年末調整を済ませた一定の給与所得者には、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が20万円以下である場合等に、所得税の確定申告が不要となる制度があります。

そのため、譲渡所得が少額の場合は「マンションで利益が出た」という事実だけで決めず、その年のほかの所得も含めて申告要否を確認します。なお、所得税の確定申告が不要でも、住民税について別途申告が必要になる場合があります。

3,000万円特別控除等を利用する場合

譲渡所得がある場合でも、一定の要件を満たす居住用財産であれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

ここで間違えやすいのが、「3,000万円を控除したら税金が0円になったので、確定申告もしなくてよい」と考えてしまうことです。

3,000万円特別控除は自動的に適用される制度ではありません。特例の適用を受けるためには、必要な手続きをしたうえで確定申告を行います。

3,000万円特別控除以外にも、居住用財産には所有期間や買換え、譲渡損失等に関係する特例があります。どの特例を利用できる可能性があるかは、マンション売却で利用できる3,000万円特別控除等の条件で整理しています。

譲渡損失の特例を利用する場合

マンションを売却して譲渡損失が生じた場合は、基本的にその損失を給与所得や事業所得から自由に差し引くことはできません。

ただし、一定の要件を満たす居住用財産については、譲渡損失を給与所得等と損益通算したり、その年に控除しきれなかった損失を翌年以後へ繰り越したりできる特例があります。

このような譲渡損失の特例を利用する場合も、確定申告が必要です。

つまり、マンションを売って損失が出た場合は、「税金がかからないから何もしなくてよい」とすぐに判断するのではなく、利用できる損失特例がないかを一度確認する意味があります。

確定申告が原則不要になるケース

ここまでとは反対に、マンション売却による譲渡所得を計算した結果がマイナスで、さらに譲渡損失に関する特例も利用しないのであれば、そのマンション売却だけを理由とする所得税の確定申告は原則不要です。

ただし、ここでも「購入した価格より安く売れたから損失」とは限りません。マンションは土地と建物から構成され、建物の取得費を計算するときには減価償却費相当額を差し引くためです。

そのため、確定申告が不要か判断するまえに、まず税務上の譲渡所得を計算します。

また、同じ年にほかの土地・建物を売却している場合や、副業等の所得がある場合、医療費控除等のために確定申告をする場合などは、マンション売却以外の事情も含めて判断する必要があります。

4つの例で確定申告の考え方を確認

制度だけを読むと自分がどこに当てはまるかわかりにくいため、よくある4つの状況に置き換えて確認してみます。

4つを比べると、確定申告の必要・不要は単純な「儲かった／損した」の2択ではないことがわかります。譲渡所得を計算したあと、利用する特例まで確認して初めて判断できます。

確定申告の必要・不要を判断するまえに譲渡所得を確認する

ここまで何度か「譲渡所得を計算する」と説明してきました。これは、確定申告の必要性を判断する入口になるためです。

一方、このページで取得費や減価償却の計算まで詳しく説明すると、「確定申告が必要か」という本来の目的が見えにくくなります。そのため、実際に計算するときは別の記事へ分けています。

購入時の費用、建物の減価償却費相当額、売却時の譲渡費用まで含めたマンション売却の譲渡所得を計算する方法を確認し、まず自分の売却がプラスなのかマイナスなのかを整理してください。

譲渡所得がわかれば、その次に「特例を使うか」「所得税の確定申告義務があるか」という順番で確認できます。

会社員でも年末調整だけで終わるとは限らない

会社員の場合、「会社で年末調整をしているから、マンションを売っても会社が処理してくれるのでは」と考えることがあります。

しかし、土地・建物の譲渡所得は給与所得等とは分けて税額を計算する分離課税です。会社の年末調整だけで、マンション売却による譲渡所得の申告手続きまで完了するわけではありません。

そのため、会社員でもマンションを売却した年は、次の点を確認します。

年末調整が済んでいること自体では、マンション売却後の確定申告が必要か判断できません。「会社員かどうか」よりも、「譲渡所得と利用する特例はどうなっているか」を先に確認すると整理しやすくなります。

売買契約と引き渡しが年をまたぐ場合は申告年にも注意する

マンション売却では、年末に売買契約を結び、翌年に残代金の決済・引き渡しを行うことがあります。この場合、「契約した年と引き渡した年のどちらで確定申告するのか」という疑問が生じます。

譲渡所得では、資産を譲渡した日は原則として買主へ資産を引き渡した日とされています。一方で、売買契約の効力が発生した日に譲渡があったものとして確定申告することも認められています。

たとえば、12月に売買契約を結び、翌年1月に引き渡す場合は、単純に「契約した年だから今年分」と決めないほうが安全です。

特に年末から年始にかけて売却した場合は、確定申告の準備を始めるまえに、自分の譲渡が何年分になるのか確認しておくと手戻りを防げます。

確定申告はマンションを譲渡した年の翌年に行う

確定申告が必要だとわかったら、次に確認するのは「いつまでに、何を用意して、どう申告するか」です。申告書の細かな様式を覚えるより、まず全体の流れを把握すると準備しやすくなります。

申告期間は原則として翌年2月16日から3月15日

譲渡所得の確定申告は、原則としてマンションを譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。

ただし、曜日等によって実際の期限が変わることがあります。毎年同じ日付になるとは限らないため、実際に申告する年の国税庁の案内を確認してください。

譲渡損失の特例等を利用した結果、所得税の還付申告になる場合は、通常の確定申告期間よりまえから申告できる場合もあります。

最初に売却・購入時の資料を集める

確定申告の準備で最初に行いたいのは、申告書へ入力することではなく、譲渡所得を計算するための資料をそろえることです。

何のために使う資料なのかを把握しておくと、購入時の古い書類も探しやすくなります。

ここで挙げたものが、すべての売主に共通して税務署への添付が必要という意味ではありません。譲渡所得を計算するために手元で確認する資料と、実際に申告時に提出・添付する書類は分けて考えます。

利用する特例によって必要書類も変わるため、最終的な提出書類は申告する年分の国税庁の案内で確認してください。

申告は「資料確認→計算→申告書作成→提出・納付」の順に進める

資料がそろったら、確定申告は次のような流れで進みます。最初から申告書の欄を埋めようとするより、この順番で進めるほうが整理しやすくなります。

この流れまでわかっていれば、「確定申告をしなければならないが、何から始めればよいかわからない」という状態は避けられます。

国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用できる

マンション売却による土地・建物の譲渡所得も、国税庁の確定申告書等作成コーナーから入力できます。

土地・建物の譲渡所得を選択し、売却内容や取得費等を入力していくことで、譲渡所得の内訳書等を作成できます。作成した申告データは、条件を満たせばe-Taxで送信できます。

一方、申告書の画面構成や入力欄は将来変更される可能性があります。そのため、このページでは「何面の何番へ記入する」といった特定年度の様式に依存する説明はしていません。

確定申告が必要かわからないときは順番に確認する

ここまでの内容をすべて覚える必要はありません。判断に迷ったときは、次の順番に戻れば整理できます。

この順番で確認しても判断しにくい場合は、国税庁のタックスアンサーや所轄税務署へ確認します。相続したマンション、共有名義、買換え、住宅ローン、過去の居住用財産の特例利用等が重なる場合は、税理士への相談も選択肢になります。

マンション売却後の確定申告は、「売ったから申告する」「損したから申告しない」と決めるものではありません。まず譲渡所得を確認し、次に利用する特例を確認し、そのうえで自分に確定申告が必要か判断します。

参考資料

• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」
• 国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」
• 国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」
• 国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」
• 国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」
• e-Tax「作成コーナーで「土地建物等の譲渡所得」を入力したい」
• 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 編集・発行『令和8年版 不動産の税金これだけガイド』