マンションの査定価格・売り出し価格・成約価格の違い

マンション売却で登場する「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」は同じものではありません。査定価格は不動産会社が提示する売却の見込み価格、売り出し価格は実際に市場へ提示する価格、成約価格は売主と買主が最終的に合意した取引価格です。

この3つは「同じマンションを3通りに評価した価格」ではなく、売却の異なる段階で、それぞれ別の役割を持っています。まずは違いを整理しておきましょう。

3つの価格は売却の段階ごとに役割が違う

査定価格は「この価格で売れる」という保証ではない

査定価格は、不動産会社が成約事例や対象マンションの条件、現在の市場状況などを確認し、「現在売却する場合、どの程度の価格が見込まれるか」を判断して提示する価格です。

重要なのは、査定価格が買主の存在を保証する価格ではないという点です。査定価格が4,000万円だったとしても、4,000万円で購入する人が必ず現れるわけではありません。

反対に、最終的な成約価格が査定価格を上回ることもあります。査定価格は売却結果を事前に確定する数字ではなく、売り出し価格や売却計画を考えるための判断材料です。

マンションの査定価格がどのような成約事例や評価項目から算出されるのかは、マンションの査定価格はどう決まる？成約事例が価格を左右するで詳しく整理しています。

売り出し価格は査定価格を参考に売主が決める

売り出し価格は、マンションを実際に販売するときに市場へ提示する価格です。不動産会社の査定価格や助言を参考にしながら、最終的に売り出し価格を決めるのは売主です。

そのため、査定価格と売り出し価格が同じである必要はありません。売り出し価格を考える際には、査定価格だけでなく、次のような事情も関係します。

• 売主が希望する価格
• いつまでに売却したいか
• 現在販売されている競合物件
• 販売開始後の反応をどう見込むか

ただし、「査定価格より何％高く売り出せばよい」といった共通の正解があるわけではありません。具体的な売り出し価格の決め方や販売戦略は、査定価格とは別の判断になります。

成約価格は売主と買主が合意した実際の取引価格

販売を始めると、購入希望者から購入申込が入り、価格や引き渡し条件などについて調整する場合があります。その結果、売主と買主が合意して売買契約を成立させた価格が成約価格です。

成約価格は売り出し価格より低くなることがありますが、必ず値下げして成約するわけではありません。売り出し価格と同額で合意する場合などもあり、売り出し価格と成約価格の関係は取引ごとに異なります。

4,000万円の査定が4,050万円で成約しても査定ミスではない

3つの価格の関係を、架空のマンションで確認してみましょう。

※上記は3つの価格の違いを説明するための架空例です。4,000万円→4,180万円→4,050万円という動きが一般的という意味ではありません。

この場合、査定価格4,000万円に対して4,050万円で成約しています。しかし、50万円高く成約したからといって、査定価格が間違っていたとはいえません。

査定時点では4,000万円程度の売却が見込まれると判断し、その後、売主が4,180万円で市場へ提示しました。そして実際の販売活動を経て、買主と4,050万円で合意したという、それぞれ別の段階の価格だからです。

同様に、4,180万円で売り出した瞬間に、そのマンションの価値そのものが4,180万円になったわけでもありません。売り出し価格は売主が市場へ提示した価格であり、取引結果を示す価格ではないからです。

査定価格・売り出し価格・成約価格に決まった大小関係はない

「査定価格 → 売り出し価格 → 成約価格」という順番を見ると、売却が進むにつれて価格が下がっていくように感じるかもしれません。しかし、これはあくまで時系列です。

査定価格より高い売り出し価格を設定する場合もあれば、査定価格と同程度で売り出す場合もあります。成約価格についても、査定価格や売り出し価格との間に決まった大小関係はありません。

査定価格は価格より「なぜその価格なのか」を確認する

査定結果を受け取ったときに見るべきなのは、「この価格で必ず売れるのか」ではありません。査定価格を売り出し価格の検討材料として使うためには、なぜその査定価格になったのかを確認することが重要です。

• どの成約事例を参考にしたのか
• 自分のマンションとの条件差をどう見ているのか
• 現在の市場や競合物件をどう判断しているのか
• なぜその査定価格になったのか説明できるか

宅地建物取引業者が媒介する価格について意見を述べる場合には、その根拠を明らかにすることが求められています。査定価格そのものだけでなく、説明される根拠まで確認することが、次の売り出し価格を考えるための材料になります。

「売却価格」という言葉は何を指すか確認する

不動産では「売却価格」という言葉が、売り出し価格を指す場合もあれば、成約価格や「売却できそうな価格」という意味で使われる場合もあります。

「売却価格はいくらですか」と聞くだけでは意味が曖昧になるため、査定価格なのか、売り出し価格なのか、成約価格なのかを分けて考えると、価格についての混乱を防ぎやすくなります。

参考資料

• 公益財団法人 不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」公式案内
• 池田浩一『知りたいことが全部わかる！ 不動産の教科書』株式会社ソーテック社