マンションはいくら？売却相場の調べ方
- 2026.08.26
- マンション査定・相場
マンションの売却相場は、1つの正解価格を当てるものではありません。まず地域の中古マンション市場を見て、次に築年数・専有面積・間取りなどが近い成約事例を探し、最後に現在売り出されている競合物件を確認します。成約事例は実際に成立した価格、売り出し物件は現在市場へ提示されている価格で、役割は別です。売主自身が調べる目的は、査定価格を自分で計算することではなく、「4,000万円前後」など売却を検討しているマンションがおおよそどの価格帯にあるかを把握することです。
| 情報 | わかること | 使い方・注意点 |
|---|---|---|
| 地域の価格水準 | 市区町村・駅周辺の中古マンション市場の大まかな水準 | 対象住戸の価格を決めるのではなく、まず市場の大きさを見る |
| 成約事例 | 実際に売買が成立した価格 | 地域・築年数・専有面積・成約時期などが近い事例を選ぶ |
| 現在の売り出し物件 | 購入希望者が現在比較する可能性のある競合物件 | 掲載価格は売り出し価格であり、成約価格とは分けて見る |
マンション相場は3段階で絞っていく
売却を検討しているマンションの相場を、いきなり1戸の事例から決めるのではなく、広い相場 → 近い成約事例 → 現在の売り出し物件の順に絞ると、情報の意味を混同しにくくなります。
STEP1：地域の価格水準を見る
最初は、市区町村や最寄り駅、周辺地域で中古マンションがどの程度の価格帯で取引されているかを確認します。この段階の目的は、対象マンションが属する市場の大きさをつかむことです。「この地域は3,000万円台の取引が多いのか、5,000万円を超える取引もあるのか」といった大枠を見ます。
公的データでは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用できます。地域は住所または路線・駅名から指定でき、価格情報を「不動産取引価格情報」「成約価格情報」から選び、「中古マンション等」と取引時期を指定して検索できます。成約価格情報は、REINS（レインズ）が保有する情報を個別取引が特定できないよう加工したものです。
不動産情報ライブラリは、特定のマンションや住戸の価格を正確に算出するためのサービスではありません。所在地は一定の範囲に加工され、項目によっては情報がない場合もあります。また、すべての直近取引がリアルタイムで表示されるものでもありません。ここでは「地域の取引水準を知る公的な入口」として使います。
REINSは不動産会社間で利用する物件情報ネットワークです。一方、一般消費者向けには「REINS Market Information」があり、実際に売買されたマンション等の成約価格情報を検索できます。不動産情報ライブラリでも、この成約価格情報を確認できます。
STEP2：条件が近い成約事例を見る
地域の大枠がわかったら、次は売却を検討している住戸に条件が近い成約事例へ絞ります。最低限、地域・最寄り駅、築年数、専有面積、所在階、間取り、成約時期を見比べます。同じマンションで最近の成約事例が確認できれば、立地や築年数、建物など共通条件が多いため、優先度の高い参考材料になります。
ただし、同じマンションでも住戸ごとの条件は同一ではありません。所在階、方角、専有面積、間取り、室内状態、成約時期などが異なるため、「同じマンションで4,500万円だったから、この住戸も4,500万円」とは判断しません。この記事では自己流の補正計算は行わず、できるだけ条件の近い事例を選ぶところまでにします。
広さが異なる事例を見比べる補助として、1㎡あたりの価格を見る方法もあります。たとえば、4,200万円で70㎡なら60万円／㎡です。ただし、この単価を対象住戸の専有面積に掛ければ売却価格が出るわけではありません。㎡単価は、広さの違う事例を並べて見るための補助指標に留めます。
STEP3：現在の売り出し物件を見る
最後に、不動産ポータルサイト等で、同じマンションや近隣マンションの売り出し物件を確認します。ここで見るのは、いま購入希望者が比較する可能性のある競合物件です。地域・築年数・専有面積・所在階・間取りなどが近いものを探します。
ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は、原則として売主が市場へ提示している売り出し価格です。その金額で売買が成立したことを示す成約価格ではありません。成約事例と売り出し物件は、必ず別の情報として整理します。
相場は「1つの価格」ではなく価格帯で見る
売主自身で相場を調べるときは、「このマンションは4,137万円」のように1つの数字へ絞る必要はありません。条件が近い成約事例が3,900万円、4,100万円、4,300万円なら、まずは「おおむね3,900万～4,300万円程度の範囲に事例がある」と価格帯で捉えます。
3件の平均が4,100万円だから、売却を検討している住戸の相場も4,100万円と決めるのは適切ではありません。事例ごとに条件や成約時期が異なるためです。平均値や㎡単価は参考にしつつ、最初に見るべきなのは「どのあたりに成約価格が集まっているか」という範囲です。
具体例：成約事例と競合物件を分けて見る
次は説明用の架空例です。Aさんが所有するマンションは、築15年・70㎡・3LDK・8階・駅徒歩8分とします。現在居住しているか、相続等によって所有しているかは、ここでは相場の調べ方に影響しないものとします。
| 物件 | 状態 | 主な条件 | 価格 | 見方 |
|---|---|---|---|---|
| 対象住戸 | 売却検討中 | 築15年・70㎡・8階 | ― | 価格帯を調べる対象 |
| 事例A | 成約 | 近隣・築14年・68㎡・6階 | 4,050万円 | 条件が近い成約事例 |
| 事例B | 成約 | 同一マンション・72㎡・10階 | 4,350万円 | 建物の共通条件が多い |
| 事例C | 成約 | 近隣・築17年・70㎡・7階 | 3,950万円 | 広さ・築年数等を比較 |
| 競合D | 売り出し中 | 同一マンション・75㎡・12階 | 4,680万円 | 現在の競合として確認 |
この例でわかるのは、近い成約事例が3,950万～4,350万円にあり、現在は4,680万円で売り出されている同一マンションの競合住戸もある、ということです。4,680万円をそのまま対象住戸の相場とはしません。また、3件の平均値を「正しい価格」ともしません。
Aさんが査定前に持てる相場観は、「近い成約事例は4,000万円前後から4,000万円台前半にあり、現在はそれより高い売り出し価格の競合もある」という程度です。対象住戸の条件や現在の市場をさらに反映した価格が必要なら、不動産会社の査定へ進みます。
自分でマンション相場を調べる手順
相場を調べるときは、情報を集めるだけでなく「どの順番で見るか」が重要です。地域全体から条件が近い成約事例、現在の競合物件へと絞り込み、最後におおよその価格帯として整理します。
- 不動産情報ライブラリ等で、周辺の中古マンション取引の大まかな水準を見る
- 地域・駅、築年数、専有面積などが近い成約事例を探す
- 同じマンションの事例があれば優先して確認する
- 不動産ポータルサイト等で現在の競合物件を確認する
- 成約価格と売り出し価格を混ぜず、1つの価格ではなく価格帯で整理する
- 売却を具体的に検討する段階で、必要に応じて査定価格を確認する
自分でマンション相場を調べるときの確認
成約事例や売り出し物件を見つけても、条件や価格の種類を混同すると相場観がずれることがあります。調べたあとに、次の項目を確認してから価格帯を整理してください。
□ できるだけ最近の成約事例を確認した
□ 地域・駅が近い事例を選んだ
□ 築年数・専有面積・所在階・間取りを見比べた
□ 同じマンションの事例でも対象住戸へそのまま当てはめていない
□ 平均価格や㎡単価だけで価格を決めていない
□ 最後は1つの数字ではなく、おおよその価格帯で整理した
より具体的な価格が必要になったら査定へ
自分で相場を調べる目的は、不動産会社と同じ査定を再現することではありません。大まかな価格帯を把握しておけば、住宅ローン残債と比べたり、相続したマンションを売却するか検討したり、提示された査定価格が大きく外れていないか確認したりする材料になります。
売却を具体的に検討する段階では、対象住戸の条件や現在の市場状況を反映した査定価格を確認します。査定方法には複数ありますが、まずは売却検討の段階に合う方法を選べば十分です。
参考資料
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
- 全国指定流通機構連絡協議会「REINS Market Information」
- 公益財団法人 東日本不動産流通機構「よくあるご質問」
- 池田浩一『知りたいことが全部わかる！ 不動産の教科書』株式会社ソーテック社
- 池田浩一『7日でマスター 不動産がおもしろいくらいわかる本』株式会社ソーテック社