マンションの査定では立地・築年数はどう評価される？

マンションの査定では、立地と築年数のどちらも査定価格に影響します。ただし、「駅に近いからプラス」「築30年だからマイナス」のように、条件ごとに一律の金額を加減するわけではありません。

基本になるのは、同じようなマンションと比べたときに、その物件がどのように評価されるかです。立地や築年数によって、そのマンションの購入を検討する人や、購入時に比較されるマンションが変わり、その違いが査定価格にも表れます。

立地によって、探す人も比べるマンションも変わる

立地は、住所だけを見て機械的に評価するものではありません。最寄駅、利用できる路線、駅までの距離、周辺の生活施設などによって、そのマンションの購入を検討する人が変わります。

たとえば、同じ駅まで徒歩10分でも、急行や快速が停車する駅なのか、主要駅まで乗り換えが必要なのかによって交通の利便性は異なります。スーパーや商業施設、病院などを利用しやすいかも、実際に暮らす人にとっては重要です。

訪問査定などで不動産会社が現地を確認するときは、地図に表示される徒歩分数だけを見るとは限りません。公共交通機関を利用したアクセスや、駅から実際に歩いたときの道筋、周辺の生活施設なども見ます。

立地が違えば、ほかのマンションの成約価格をそのまま自分のマンションへ当てはめることもできません。査定価格を作る詳しい仕組みは、成約事例や条件の違いから査定価格が決まる仕組みで確認できます。

駅徒歩○分だけで価格は決まらない

駅に近いマンションが購入候補になりやすい場合はあります。しかし、「徒歩5分なら○％高い」「徒歩10分を超えると○％下がる」といった全国共通の割合で評価するものではありません。

たとえば、同じ駅を利用し、築年数や建物の規模も近い2つのマンションで、一方が駅徒歩4分、もう一方が徒歩12分なら、駅までの距離の違いがどのように見られているかを比較しやすくなります。

一方、駅も地域も築年数も違うマンションと比べて価格が低いからといって、その理由を駅までの距離だけに求めることはできません。

駅徒歩○分という数字は重要ですが、その数字だけで立地の評価が決まるわけではないと考えておくとよいでしょう。

築年数は査定に影響するが、年数だけでは決まらない

築年数もマンション査定の重要な条件です。一般に、築年数が古いマンションほど価格水準が低くなる傾向は見られます。ただし、建築から1年経過するごとに一定額ずつ価値が下がるわけではありません。

築年数を見るときは、単なる「古さ」だけではなく、次のような違いにも目を向けます。

• 購入希望者が比較するマンション
• 購入希望者が建物や設備をどう評価するか
• 建築された時代
• 耐震基準など建築時期に関係する確認事項

たとえば築25年のマンションなら、駅が近いという理由だけで築3年のマンションと同じように考えるのではなく、同じくらいの築年数で、条件の近いマンションがどの程度の価格で取引されているかも参考になります。

築年数も、不動産会社が査定で比較する条件の1つです。「築25年」という数字だけを見て機械的に一定割合を差し引くのではなく、立地や建築された時期など、ほかの条件とあわせて見ます。

実際に、公益財団法人 東日本不動産流通機構が公表した2026年4～6月の首都圏中古マンションのデータでは、築年数が古いグループほど平均成約㎡単価が低い水準になっています。

ただし、築年数ごとに見ると、実際に取引されているマンションの立地や専有面積なども異なります。築年数ごとの平均価格や㎡単価の差を、そのまま個別マンションの「築○年で○％下がる」という値下がり率に置き換えることはできません。

築年数が古いマンションも実際に取引されている

「築年数が古いと売れない」と考える必要もありません。

公益財団法人 東日本不動産流通機構が2026年7月に公表した、2026年4～6月の首都圏中古マンションの成約状況では、築25年を超えるマンションの成約件数が、全成約件数の50％以上を占めています。

この数字からわかるのは、築年数が古いマンションも実際に売買されているということです。

反対に、「築25年を超えても価格は下がらない」「築年数が古くても必ず売れる」という意味ではありません。築年数は査定に関係する条件の1つですが、それだけで売れるかどうかや査定価格を決めるものではありません。

築年数と立地は組み合わせて見る

立地と築年数のどちらか1つだけを見ていると、自分のマンションの特徴を捉えにくくなります。

たとえば、同じ生活圏に次の2つのマンションがあるとします。

Bマンションのほうが10年新しいからといって、必ずBマンションのほうが査定で高く評価されるとは限りません。反対に、Aマンションのほうが駅に近いから必ず高くなるともいえません。

「築年数は古いが駅に近い」「比較的新しいが駅から遠い」というように、複数の条件をあわせて考えることが、自分のマンションの特徴を知るポイントです。

構造・耐震性は建築された時期とあわせて見る

マンションの建物構造には、RC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）などがあります。

ただし、「SRC造だからRC造より必ず高く評価される」という単純な関係ではありません。構造は建物の基本情報として確認し、築年数や建築時期、耐震性に関する情報などとあわせて見ます。

築年数が古いマンションでは、新耐震基準との関係も確認します。国土交通省によると、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には、新耐震基準が適用されています。

ここで基準になるのは完成した日ではなく、建築確認を受けた時期です。そのため、「1981年に完成したマンションならすべて新耐震基準」とは限りません。

また、1981年6月1日より前に建築確認を受けたマンションでも、耐震診断が行われていたり、耐震改修が実施されていたりする場合があります。したがって、建築時期が古いというだけで耐震性に問題があると決めつけることもできません。

築年数が古いマンションでは、建築年月だけでなく、建物構造、新耐震基準との関係、耐震診断や耐震改修の有無まで確認すると、築年数だけではわからない建物の状態を知る手がかりになります。

自分のマンションの立地・建物条件を確認する

立地や築年数は、売却するときに変えられるものではありません。大切なのは、1つの条件だけを取り出して「良い」「悪い」と決めないことです。

築年数が古くても、駅への近さや利用できる路線が評価されることがあります。反対に、築年数が浅くても駅から遠い場合があります。築年数が古いマンションでも、耐震診断や耐震改修について確認できる情報がある場合があります。

自分のマンションを見るときは、最寄駅・路線、駅までの距離、周辺の生活利便性、築年数、建築時期、構造・耐震性を確認し、周辺のマンションと比べてどこが違うかを見てみましょう。

査定を受けた場合は、それぞれの条件が査定価格にどのように反映されたのかを確認すると、自分のマンションがどのように評価されたのかを理解しやすくなります。

参考資料

• 公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 2026年04～06月」
• 国土交通省 マンション管理・再生ポータルサイト「これだけは知っておきたい！マンションの管理状況チェックシート」
• 池田浩一『知りたいことが全部わかる！ 不動産の教科書』株式会社ソーテック社