マンションの住み替えは売却と購入どちらが先？順番の決め方

マンションを住み替えるとき、現在のマンションを先に売るか、新居を先に買うかは一律には決められません。最初に考えたいのは、現在のマンションを売った代金を、新居の購入に使う必要があるかです。

売却代金で現在の住宅ローンを完済したり、新居の購入資金を用意したりするなら、旧居がいくらで、いつ売れるか決まらないまま新居を購入すると、新居に使える金額がわかりません。一方、旧居を売るまえでも新居を購入でき、金融機関とも融資条件を確認できているなら、購入先行も選択肢になります。

「売却と購入のどちらが一般的か」ではなく、「自分の資金状況なら、どちらを先に進められるか」から考えることが重要です。

まず、次の表で現在の状況がどちらに近いかを見てみます。1項目だけで決めるのではなく、特に売却代金と住宅ローンに関する条件を優先してください。

購入先行の欄に当てはまる項目が多くても、融資を利用する場合は金融機関への確認が必要です。反対に、旧居の売却代金が新居の購入に欠かせないのであれば、その1点だけでも売却を先に進める理由になります。

売却代金が新居の購入に必要かを先に考える

住み替えでは、現在のマンションの価格そのものより、売却したあとに新居へ使える金額がどの程度あるかが重要です。

たとえば、現在のマンションが4,500万円程度で売れると見込んでおり、住宅ローン残債が2,500万円、新居が5,500万円だったとします。新居の購入に旧居の売却代金を使う予定なら、4,500万円で売れそうだという情報だけでは、新居にいくら使えるかはまだ決められません。住宅ローンの返済や売却に伴う費用等を差し引き、実際に新居へ回せる金額を見る必要があります。

この部分を具体的に計算したい場合は、成約価格から住宅ローン残債や売却費用等を差し引き、売却後に使える金額を計算する方法を確認できます。

また、現在の住宅ローンを売却時に完済できるかがまだわからない場合は、住宅ローン残債と売却見込み額から、そのまま売却できるか確認する方法を先に確認しておく必要があります。

売却先行は新居に使える金額を先に知りたい場合に向く

旧居の売却代金を新居へ使う場合は、売却を先に進めると、新居に使える金額がわかりやすくなります。現在の住宅ローンを売却代金で完済する必要がある人や、売却後に残るお金を新居の頭金等へ充てる人も同様です。

旧居の成約価格や、売却後に手元へ残る金額がわかれば、新居へいくら使えるかも判断しやすくなります。新居の価格を決めるときに無理をしにくくなり、新居を先に購入したあとで旧居を急いで売る必要も生じにくくなります。

ただし、売却先行にも不便があります。旧居を引き渡す時点で新居へ入れなければ、いったん賃貸住宅等へ移ることになり、引っ越しが2回になる可能性があります。希望する新居が見つかるまで時間がかかることもあります。

そのため売却先行にするかは、新居を買うまえに、旧居を売っていくら手元に残るのかを知る必要があるかで考えます。

購入先行は旧居を売るまえでも新居を買える場合に検討する

希望する新居を先に決めたい場合や、仮住まいを避けたい場合には購入先行が便利です。ただし、旧居が売れるまえに新居を買うには、その時点で購入資金を用意できなければなりません。

特に住宅ローンを利用する場合は、旧居の住宅ローンを残した状態で新居の融資を受けられるのか、旧居をいつまでに売却する必要があるのかなどを、購入契約のまえに金融機関へ確認します。

購入先行では、次のような状況を想定しておく必要があります。

• 旧居と新居の住宅ローンや維持費が一時的に重なる
• 旧居が想定した時期や価格で売れない
• 新居購入後に旧居の売却期限が迫り、売却を急ぐことになる
• 予定していた借入額を確保できず、自己資金を増やす必要が生じる

住み替えに利用できる融資商品には、旧居の売却代金を受け取るまえの資金を補うものや、旧居の売却と新居の購入を前提にしたものなどがあります。ただし、商品の仕組みや利用条件、売却と購入の進め方は金融機関によって異なります。

購入先行を考える場合は、住み替え向けの融資商品があるから利用できると考えず、旧居の住宅ローンが残っている状態で新居の融資を受けられるかを、購入契約のまえに金融機関へ確認します。

住み替えでは売却と購入の日程をあわせる

売却先行・購入先行といっても、売却活動と新居探しを完全に別々に進めるとは限りません。売却と購入を並行して進め、契約や決済の時期を調整する場合もあります。

そのため、旧居の引き渡し日と、新居の決済・入居日をあわせて考える必要があります。

理想どおりの日程になるとは限らないため、旧居の引き渡し日、新居の決済・入居日、引っ越し日をあわせて考えます。売却全体にどの程度の時間を見込むかは、査定から売買契約、引き渡しまでにかかる期間の目安を使って逆算できます。

売買条件によっては、買主との合意により引き渡し日を調整できる場合もあります。その一例として、売却代金の決済後も一定期間だけ旧居に住む「引き渡し猶予」を相談することがあります。

ただし、引き渡し猶予は売主が自由に決められるものではなく、買主との合意が必要です。

売却と購入の決済日を近づける場合も、金融機関や売主・買主との調整が必要です。実際に売買契約を締結したあとの準備については、売買契約後から決済・引き渡しまでに確認することで、何をいつまでに準備するか確認できます。

まだ順番を決められないなら必要な数字を先に確認する

住み替えを考え始めた段階では、売却先行か購入先行かをすぐ決められなくても問題ありません。次の4つがわからないままでは、売却と購入のどちらを先に進めるか決められません。

• 現在のマンションがおおよそいくらで売れそうか
• 現在の住宅ローンがいくら残っているか
• 売却後に新居へ使える金額がどの程度になるか
• 新居に使える自己資金と、金融機関から借りられる金額

旧居の価格がまだわからない場合は、まず現在のマンションのおおよその売却相場を調べる方法から確認すると、住み替えに使える金額を考えやすくなります。

住み替えでは売却と購入の税制もあわせて確認する

旧居の売却で使う税制特例と、新居で使う住宅ローン控除は、組み合わせによって併用できない場合があります。

たとえば、旧居の売却で3,000万円特別控除などの特例を使うと、新居の住宅ローン控除を利用できない場合があります。

税額の計算をこの記事で行う必要はありませんが、売却と購入の契約を進めるまえに、旧居の売却でどの特例を使うのか、その特例と新居の住宅ローン控除を併用できるのかを確認します。居住用マンションを売却したときに使える税制特例と適用条件で候補を確認し、必要に応じて国税庁の3,000万円特別控除の適用要件など最新の公的資料を確認してください。

旧居の売却代金が新居の購入に必要なら、売却を先に進めることを考えます。旧居を売るまえでも資金と融資に問題がなければ、購入先行も選択肢になります。まだ価格や住宅ローン残債がわからない場合は、順番を決めるより先に、その数字を確認するところから始めます。

参考資料

• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
• 山本健司『不動産の仕事大全』ソシム
• 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会編集『令和8年版 不動産の税金これだけガイド』