相続したマンションを売るには？住む予定がない場合の進め方

親などが住んでいたマンションを相続し、相続人の誰も住む予定がなく、売却する方向で決まっている場合でも、故人名義のまま通常の中古マンションと同じように売却を進められるとは限りません。最初に確認するのは「どう売るか」ではなく、「誰が売主になるのか、売却に必要な手続きが整っているか」です。

相続人、遺言、遺産分割の状況から誰が売却するのかを明確にし、必要な相続登記を進めます。ただし、相続登記が終わるまで価格も調べられないわけではありません。遺産分割や売却条件を考える材料として、相続手続きの途中でも相場を調べたり、不動産会社へ査定を相談したりすることができます。

現在の状況によって、次に進める手続きが変わります。

上の表は代表的な進め方です。遺言の内容、相続人、遺産分割の状況等によって必要な手続きは変わります。

誰がマンションの売主になるのかを先に確認する

相続したマンションでは、不動産会社を選ぶまえに、まず誰が売主になるのかを明確にします。登記事項証明書で現在の名義を見たうえで、遺言書の有無、相続人、遺産分割がどこまで進んでいるかを確認します。

最低限、次の内容を確認します。

• 現在の登記名義は誰か
• 遺言書があるか
• 誰が法定相続人になるか
• 遺産分割がすでにまとまっているか
• 最終的に誰が売主になるのか

誰が法定相続人になるかは、家族の認識だけで決めるのではなく、被相続人の戸籍などで確認するのが基本です。戸籍の収集や相続関係の判断に迷う場合は、司法書士等へ相談する方法もあります。

また、相続人が複数いるからといって、必ず全員が同じ形で売主になるとは限りません。たとえば、遺言や遺産分割によって1人がマンションを取得すれば、その人が売主になるのが基本です。複数人が共有で取得する場合は、複数の共有者が売却に関わります。誰が売主になるのかは、相続人の人数ではなく、遺言や遺産分割等によって誰がマンションを取得するかで変わります。登記は、その内容に応じて行います。

誰が相続人になるのか判断が難しい場合や、遺言の扱いについて相続人の間で意見が分かれている場合などは、個別に専門家へ確認する必要があります。必要に応じて、登記については司法書士、相続人間の法的な問題については弁護士などへ相談します。

複数の相続人が売却に関わるなら同じ情報を共有する

相続人全員が「このマンションには誰も住まないので売却しよう」と考えていても、いつ売るのか、いくらなら売るのかまで同じとは限りません。複数の相続人が売却に関わる場合は、一部の人だけが査定や販売状況を知っている状態を避け、同じ情報をもとに話し合えるようにしておきます。

一番高い査定価格を提示した会社を選べば、相続人全員にとって公平になるわけではありません。査定価格だけでなく、どのような成約事例やマンションの条件をもとに算出したのかまで共有しておくと、売り出し価格や値下げについても話しやすくなります。

査定価格を実際に売れる金額と混同しないためには、査定価格・売り出し価格・成約価格の違いを相続人全員で確認しておきます。

また、誰も住まない場合でも、売却するまでは管理費・修繕積立金等の支払いが続きます。複数の相続人が関わる場合は、管理費等を誰が支払うのか、誰が鍵を保管するのか、不動産会社との連絡は誰が担当するのかも決めておくと進めやすくなります。

相続人の間で売却そのものについて合意できていない場合は、別途、法的な検討が必要になることがあります。共有持分の売却や共有者間の法的な解決方法までは、この記事では扱いません。

故人名義なら必要な相続登記を進める

相続でマンションの所有権を取得したことを知った相続人には、相続登記の申請義務があります。2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。遺産分割が成立した場合にも、その遺産分割によって不動産を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内にその内容を反映した登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に開始した相続も対象です。施行前から相続によって不動産を取得したことを知っていた場合、相続登記をしていない不動産については原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。

マンションを売却して買主へ所有権移転登記をするためにも、その前提となる相続登記を整える必要があります。ただし、相続登記が完了するまで相場を調べたり、査定を相談したりできないという意味ではありません。

相続人申告登記だけでは売却の準備は完了しない

遺産分割等がすぐにまとまらず、期限内に相続登記をすることが難しい場合には「相続人申告登記」という制度があります。これは、遺産分割がまとまっていない場合などに、相続登記の申請義務に対応するための制度です。

相続人申告登記は、誰がそのマンションの所有権を取得したのかを登記上示す手続きではありません。そのため、相続したマンションを売却するときには、別途必要な相続登記を行う必要があります。

また、相続人申告登記をしたあとに遺産分割が成立した場合は、その内容に応じた相続登記が必要になります。「相続人申告登記をしたから、マンションを売却できるようになった」とは考えないようにします。

必要な登記は、遺言や遺産分割の内容、現在の登記内容によって変わります。「必ず相続人の1人だけの名義へ変更してから売る」という一律の手順ではありません。誰がマンションを取得し、誰が売主になるのかに合わせて必要な登記を進めます。

相続登記の途中でも売却価格の目安は調べられる

相続登記を進めることと、マンションが現在いくらで売れそうか調べることは別です。相続登記の完了を待たなくても、相場を調べたり、不動産会社へ査定を相談したりすることはできます。

たとえば、相続人の1人がマンションを取得するのか、それとも売却するのかを考えるとき、現在いくらで売れそうかわからなければ判断しにくいことがあります。その場合は、マンションの相場を自分で調べる方法でおおよその価格帯を見たり、不動産会社へ「相続手続き中」であることを伝えて査定を相談したりできます。

ただし、査定を受けられることと、そのまま売却を完了できることは別です。誰が売主になるのか、どの相続登記が必要なのかもあわせて確認していきます。

査定を相談するときに求められる書類や、相続手続きの状況に応じた対応は不動産会社によって異なります。

ここで使う査定価格と、相続税の計算に使う相続税評価額は別のものです。査定価格は、市場で売却する場合にいくらで売れそうかを考えるための価格です。相続税評価額は、相続税を計算するためのルールに基づいて算出する金額で、目的も計算方法も同じではありません。

売却時期に関係する税金と購入時の資料も確認する

相続したマンションを売却する予定なら、故人が購入したときの売買契約書や、購入代金・購入時の費用がわかる資料は保管しておきます。相続した土地・建物を売る場合、譲渡所得の取得費や取得時期は原則として被相続人から引き継ぐためです。

また、相続税が課税された人が一定の条件を満たして相続したマンションを売却した場合は、相続税額の一部を取得費へ加算できる特例があります。この特例には売却期限があります。原則として、相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。該当する可能性がある場合は、売却時期を決めるまえに確認しておきます。

相続したマンションを売った場合の譲渡所得は、マンションを売ったときの譲渡所得と税金の計算方法で確認できます。取得費加算等を利用できるか判断が難しい場合は、税務署や税理士へ確認してください。

売却に必要な相続手続きが整ったらマンション売却へ進む

誰が売主になるのかを明確にし、売却に必要な相続手続きと相続登記が整えば、ここから先は通常のマンション売却と同じ流れです。相場確認、査定、不動産会社選び、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引き渡しへと進みます。詳しい流れは、相場確認から決済・引き渡しまでのマンション売却全体の流れで確認できます。

相続登記が終わるまで価格確認を待つ必要はありません。遺産分割や売却条件を考えるために現在の価格を知りたいなら、相続手続きの途中でも相場を調べたり、不動産会社へ査定を相談したりできます。実際の売却に向けては、誰が売主になるのかを明確にし、必要な相続登記を進めます。

参考資料

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「No.4667 居住用の区分所有財産の評価」
• 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 編集『令和8年版 不動産の税金これだけガイド』
• 山本健司『「全部自分でできる人」になる「不動産の仕事」大全』ソシム株式会社
• 池田浩一『知りたいことが全部わかる！不動産の教科書』ソーテック社